| Дом с точки зрения честной экономики. |
[Jul. 31st, 2008|04:24 pm] |
 Честные экономисты не рассматривают дома, как объекты инвестиции (исключая случаев, когда дом одновременно является частью бизнеса, типа гостевого дома, или когда недвижимость сдается в аренду). В России, где недвижимость растет в цене много лет, взгляды честных экономистов навряд ли приживутся (так как кажется, что они противоречат реальности), однако очень полезно знать их точку зрения.
Поклонники Кийосаки наверняка знают разницу между домом-asset и домом-liability. Грубо говоря, жрет ли дом деньги или генерит их. Но честные экономисты, особенно Билл Боннер, гораздо более точно описывают всю ситуацию (эта одна из немногих групп, которая сразу же заговорила о пузыре на рынке недвижимости еще в 2004-2006 годах, когда все было оптимистично и радостно, как на съездах Единой России). Дом для честных экономистов не более чем жилище. Non-productive asset. Другими словами, дом, в отличие от станка, ничего не производит. Уместней будет сравнить дом (или квартиру) с гостиницей. Дом или квартира не зарабатывают деньги. Там живут обитатели, которые тратят деньги на жилье (на поддержание его в нужном состоянии). Гостиница, по сути, такой же дом – но она выполняет другую функцию. Поэтому гостиница генерит деньги.
Но это только поверхностное объяснение. Второй важный компонент состоит в том, что вне зависимости от того, живете ли вы сами в квартире, или сдаете ее в аренду (генерите кэш) – инвестиции в недвижимость имеют нулевой эффект на производительность труда. Новый станок может увеличить производительность труда рабочего с 10 деталей в час до 100. Компьютеры и софт могут это сделать. Но новое здание завода или старое, но с золотыми унитазами, никак не влияет на производительность труда.
Я уже писал про ошибку оптимизаторства.http://davydov.blogspot.com/2008/07/blog-post_05.html Эта одна из тех фишек, которую не понимают зачастую даже умные люди (мой пост почти никто не понял). Поэтому людям так тяжело понимать, почему строительный бум в сфере жилья может быть ЗЛОМ. Казалось бы – что может быть плохого в строительном буме? Больше работы. Выше зарплаты. Складывается мощная околостроительная финансовая инфраструктура – риэлторы, ипотечные работники, отделочники, кухонные мебельщики. Про строительный бум всегда пишут, как про подъем экономики.
Но если посмотреть на наиболее гипертрофированный строительный бум недавнего прошлого (США), то понимаешь всю чудовищность ситуации. Триллионы долларов были просраны. Вместо того, чтобы быть инвестироваными в реальную экономику (то, что дает прирост производительности труда), эти деньги были вложены в гранитные столешницы, веранды, джакузи, три туалета, гардеробную комнату, гараж на три машины – короче, если вы жили на западе, вы меня поняли.
Все, эти бабки закопаны. Нельзя иметь позитив от строительного бума в виде жирных зарплат риэлторов и роста магазинов стройматериалов, не имея негатив. Ловушка оптимизации в классическом виде.
Причем, надо отметить, все это делалось в кредит. Опять же, брать кредиты на productive assets и non-productive assets – это две большие разницы. Одно дело купить в кредит новый трактор или доильный аппарат, что позволит за единицу времени производить больше работы и, соответственно, быстрее расплатиться с кредитом. Другое дело быть должным за замок в Англии, который постоянно требует ремонта, который не приносит деньги, но за который ты каждый год платишь налог на недвижимость.
Пока цены на недвижимость росли, тот факт, что жилая недвижимость не приносит денег (сама по себе) и ничего не производит, был не так важен. Но сейчас запад совершил (возможно) ту же самую роковую ошибку, что и СССР. Мы просрали деньги на один non-productive asset (вооружение), а они на другой.
Нам в России (и других странах бывшего СССР, исключая Прибалтику) удастся избежать жесткой формы жилищного кризиса – так как у нас хроническая нехватка жилья. Однако кризис недвижимости поднимает другой интересный вопрос.
В СССР жилье давалось бесплатно. Ждать приходилось по 20 лет часто, квартиры были очень маленькими, но зато потом за них не надо было платить. В некотором смысле, советская модель жилья была почти на 100% отражала честную экономику. Сколько могли, столько и строили. Поэтому и приходилось столько ждать и квартиры были настолько маленькими.
Хотя рыночная экономика каким-то магическим (религиозным, как говорит Дмитрий Орлов) образом, должна делать все эффективнее, мы имеем чудовищную ситуацию на западе сейчас.
Построено огромное количество ненужных домов. Более 2 миллионов домов в США сейчас стоят пустыми. Из-за ипотечного кризиса началась волна выселений. Сотни тысяч домов сейчас либо сгнивают, либо разворовываются в бедных кварталах. Прямое вредительство, грубо говоря.
И это только начало. Мы увидим одновременно и увеличение людей, выкинутых из дома за неуплату, и количество пустующих домов (явное проеяление неэффективности). Больше людей на улице и больше пустых домов. Причем, эти пустые дома будут разрушаться – многие из них, во всяком случае. Так будет происходить, пока цены не опустятся до нормального уровня.
Но самое интересное, что дома на западе покупаются по ипотеке в кредит на 20-30 лет. Люди тратят ну очень много денег все эти года – это почти как рабство. Как верно указал Дмитрий Орлов, для кризисов советская модель была подготовлена лучше. Когда настала жопа-кеды, то никто никого из квартир не выселял (если не брать зоны этнических конфликтов). В США это просто невозможно – за неуплату выгонят, а дом будет ветшать, пока не будет продан новому хозяину.
И последний штрих – в СССР было много паразитов. И производительные силы работали за себя и за того парня, как говориться. Мало кто понимает, что рынок жилья в США все больше и больше становится советским. Хотя там большинство сделок – ипотечные, государственный агентства Фэнни Мэй и Фредди Мак предоставляли 50% всех денег на ипотеку. После кризиса эта цифра возросла до 90% (данные по прошлому месяцу). Дефакто государство субсидирует ипотеку.
Сейчас Фэнни и Фредди настает писец. Скорее всего они будут национализированы. После чего налогоплательщики потянут весь этот груз непроизводительных инвестиций. Это бремя будет просто огромным (и не факт, что американцы смогут его тащить). Но такое развитие событий будет означать, что они встали на советский путь, когда мы мало получали, потому что все платили таким образом за бесплатное жилье.
Поэтому в ближайшее время экономисты могут значительно переосмыслить роль жилой недвижимости в экономической теории и прислушаться к тому, о чем честные экономисты писали годами.
by davidov_feed |
|
|
