Насчет приезжих понятно - следствие российской централизации. Скажем немец вовсе не стремится жить обязательно в Берлине, а американец в Вашингтоне. В России же все хотят в Москву. Как только подняли бабок где-то в провинции обязательно заводят себе московскую квартиру. Однако рынок богатенькох буратино из провинции весьма ограничен и должен себя исчерпать.

То, что "элитные" дома построены плохо и стоят полупустыми, я слышу часто. Тем не менее, рыночные механизмы тут работают, хотя и замедленно. Имеем такие значит цифры. "Элитные" высотки заполнены процентов на 30. Застройщики отбивают свои бабки процентах на 13. В рамках "нового кольца Москвы" запланировано еще 60! "элитных" высоток в разных местах. Так или иначе, заселенность этих домов непрерывно падает. Когда она достигнет 1/10, пузырь с элитным жильем лопнет, как рано или поздно лопается любой спекулятивный пузырь. А когда провалится цена на "элитное" жилье, "вторичное" последует.

Насчет кредитов. Российская экономика на данный момент сильно недокапитализирована. Ставка Центрабанка за 8%, двухзначные ставки кредитов частным лицам. Сравни с Западом, где ставка Центрабанка в районе 2%, а ипотечная ставка в районе 3%. Стало быть, на данный момент в России главным сдерживающим фактором роста является нехватка капитала, а на Западе не знают , куда его деть. Теперь хорошие новости. При таких разницах в кредитных ставках становится очень осмысленно заниматься арбитражем. Поэтому очень многие богатые русские сейчас берут сейчас в западных банках кредиты под залог каких-то своих западных assets процента под 3 и тут же идут дают эти деньги в долг российским БАНКАМ! процентов под 8. Ну, прямые потоки западного капитала в Россию тоже растут. Типичный западный банк работать с Россией конечно пока очень ссыт, но очень уж тоже хочется давать деньги под 15 процентов и спекулировать недвижимостью при таких ценах.

Насчет таджиков. Строительные фирмы во всем мире балуются нелегалами. Однако при условиях нормального рынка, экономия на строительстве транслируется в более низкие цены для покупателя. Я думаю, что нормальный рынок и нормальные ипотечные ставки будут и в Москве, дай только время. В элитном жилье просто гораздо больше маржа, но сам-то рынок куда меньше. Когда у российских строителей появятся лишние капиталы, как у западных, им тоже придется перестать гнушаться любым мало-мальски выгодным проектом, а не снимать сливки. То, что Лужок - жулик ежу понятно, но хоть жулик хозяйственный. Вон до него был тоже жулик, но совершенно неэффективный.

С домом в Подмосковье идея правильная. Во всем мире обеспеченные люди стараются селится в тихих пригородах. Только россияне стараются набится в высотку как можно выше как можно ближе к центру. Косят под сталинскую номенклатуру? Короче, можно предположить, что рынок московской недвижимости в конечном итоге станет более похож на все остальные рынки, в т.ч. в том, что приличный тихий пригород будет стоить дороже гадюшника в центре.