Немыльный пузырь Ценовой пузырь на рынке недвижимости только начинает сдуваться. Несмотря на заявления строителей и риэлторов о невозможности сильного снижения цен, в ближайшие два года подешевение имущества превзойдет прогнозы большинства экспертов.
Любые разговоры о финансовом кризисе рано или поздно затрагивают падение цен на недвижимость. Похоже, люди по этому вопросу разделяются на генетическом уровне - как, скажем, на умеющих и не умеющих сворачивать язык в трубочку.
Для многих людей ценность недвижимости имеет почти религиозное значение. Возможно это пошло со времен СССР когда квартирный вопрос был самым серьезным из разрешенных к обсуждению и за квадратные метры в новенькой хрущевке/брежневке/девятиэтажке готовы были жертвовать многим.
Распавшийся Советский Союз подарил большей половине страны бесплатное жилье. На каждого гражданина Украины приходится около 22 кв.м. жилой недвижимости и цифра эта с каждым годом растет. К счастью в стране не происходит разрушительных землетрясений и все построенное за последние пятьдесят лет жилье эксплуатируется. Население при этом сокращается - то есть предпосылки для роста цен на квартиры весьма условны. Несмотря на это за последние 10 лет цены выросли в 10 же раз. Это в среднем, кое-где - значительно больше.
В двухтысячном году я искал склады в разных регионах Украины. Двенадцать соток земли в Ялте из-под обанкроченного предприятия стоили полторы тысячи долларов. Квартира - десять тысяч. Гектар под ремонтно-строительным управлением - пятьдесят тысяч, вместе со зданиями, сооружениями и неисправным гусеничным бульдозером. Площадок и недвижимости было навалом, а денег не было ни у кого.
Где-то через год рынок потихоньку начал оживать. За дома, разваленные заводы и базы стали просить больше. Но ажиотаж начался тогда, когда банковское кредитование стало широко доступным.
Рост цен в два и больше раз за год привел к изменению отношения к недвижимости. Из чемодана без ручки, который нести тяжело, а бросить жалко, останки советского предприятия внезапно стали ценным имуществом, растущим в цене.
Первые признаки лихорадки начались и на первичном рынке. Придавленные кризисом 1998 строительные организации стали поднимать голову.
В первые годы строительной мании новое жилье строили на деньги заказчика. Это означало, что на каждый конкретный квадратный метр есть покупатель, уже заплативший и нетерпеливо ожидающий. У строителей денег не было, но они быстро появились - реальная рентабельность строительства была намного выше цифр, называемых представителями отрасли. В условиях растущих цен рыцари мастерка и бетона отлично себя чувствовали.
Цены на землю и на стройматериалы начали расти вместе с ценами на квадратные метры.
Началась точечная застройка бывших спортплощадок, скверов и детских садиков. Строительная отрасль набирала работников, активно тратила деньги на рекламу и паблик рилейшнз.
Я не буду говорить о стиле и качестве построенного - всё и так видно. Если архитектура - застывшая музыка, то украинская архитектура воплощала в бетоне бессмертные творения Верки Сердючки.
С определенного момента строители стали строить на свои деньги. Инвестиции собственных средств казались вполне логичными. Тем более, средств этих у многих имелось в достатке - с построенных двух домов зарабатывали минимум на один собственный.
У финансистов стройкомпаний мысль пошла дальше - не взять ли в дополнение к собственной наличности денег взаймы? Те, кто покрупнее, выпустили на рынок акции, игроки помельче договаривались с банками. В итоге в рынок влились деньги уже не потребителей.
Здесь и возникла одна из проблем. Если раньше на каждый квадратный метр был реальный покупатель - потребитель или спекулянт, не важно - то на квадраты, построенные строителями за свои и заемные средства предстояло найти покупателей. А найти покупателя можно только тогда, когда он где-то есть. Мысль о том, что покупатели могут закончиться, строителям в голову не приходила.
В конце 2007 года наличие у строительной компании 20 тысяч квадратных метров нереализованного жилья не являлось чем-то из ряда выходящим. Двадцать миллионов долларов долгов для фирмы, десять лет назад имевшей двадцать тысяч капитала - одна из типичных ситуаций.
Как только недвижимость стала дешеветь, с рынка начали уходить инвесторы. Какой смысл в имуществе, теряющем в цене? Рост курса доллара добил ситуацию окончательно. Декабрьские двадцать процентов падения цен за неделю - пожалуй, мировой рекорд.
Недвижимость всегда была инерционным рынком. С начала падения цен до достижения дна проходит несколько лет. В эти годы продажи обычно минимальны и выплата кредитов ложится на отрасль тяжелым грузом. Для покупателей появляется долгожданная возможность улучшить жилищные условия. Впрочем, когда эта возможность появляется, мода на покупку недвижимости в обществе отсутствует. Она начинает появляться только когда цены начинают расти.
В любом случае, если бы строители строили только то, на что уже есть покупатель, им удалось бы избежать многих проблем. Построенное на деньги строителей и банкиров жилье будет долго искать покупателей. Возможно, до следующего бума.