Любопытная статья по жилищному вопросу
Андрей Николаев. Национальная жилищная программа: первоочередные меры

Общая идея:

Рынок недвижимости должен быть разделен на два сегмента: жилую и коммерческую недвижимость (куда можно будет включено и «элитное» жилье). Первый – под регулированием и с ограничениями по доходности. Второй – максимально либерализован. «Входной билет» (право ведения строительной деятельности) для коммерческого сегмента давать при условии сооружения и реализации определенного объема жилой недвижимости.

Спрос:

Спрос складывается из двух частей: потребительской, (квартира приобретается для непосредственного проживания), и инвестиционной (для последующей перепродажи или получения дохода).

Потребительский спрос должен быть сохранен, в то время как инвестиционный – сведен к минимуму. Это будет достигнуто за счет радикального повышения налогообложения для владельцев инвестиционной недвижимости, путем увеличения в разы налога на недвижимость для владельцев двух или более квартир в секторе жилой недвижимости. Для тех, кто будет оформлять квартиры на родственников и подставных лиц с целью перепродажи, запретительное налогообложение должно действовать на стадии получения инвестиционного дохода (при сдаче квартиры в аренду или продаже без приобретения другого жилья). Цель - сделать инвестиции в жилую недвижимость максимально непривлекательными, направив свободные деньги «инвесторов», желающих вкладывать в недвижимость, на фондовый рынок. Иностранцы должны будут платить налог по еще более высоким ставкам. Мы не предлагаем установить повышенное налогообложение «избыточной площади» и не планируем вводить ограничений по сделкам с «элитным» жильем. Запретительное налогообложение не коснется дачной недвижимости и жилой недвижимости, переходящей по наследству.

Спрос на рынке аренды будет вытеснен в сектор доходных домов, управляемых специализированными компаниями. Эти доходные дома будут отнесены в коммерческую недвижимость, сооружаемую на условиях, указанных ниже. Централизация аренды позволит решить и фискальные (сбор налогов) и полицейские функции (контроль за криминальными элементами).

Полученные от налогообложения средства должны быть направлены на субсидии по ипотеке для молодых семей. При этом эффект субсидий должен действовать нарастающим образом в привязке к определенным событиям (например, рождение первого ребенка: снижает выплаты на 1% , второго – на 2% и т.д.)

Дополнительными источниками финансирования субсидий станет налогообложение ипотечных банков и строительных компаний. При недостаточности ресурсов возможно использовать и бюджетные средства.

Предложение:

Наиболее эффективные механизмы увеличения предложения – укрупнение игроков строительного рынка, которые смогут строить быстрее и дешевле, и ликвидация мелких компаний и посредников. С этой целью должна быть запрещена продажа квартир на стадии строительства. Это простимулирует более быстрый ввод объектов, так как строители будут финансировать их своими деньгами. При этом, будет закрыт доступ на рынок мелким игрокам, от которых планируется избавиться.

Условием лицензии на строительную деятельность должно стать обязательство компании самостоятельно реализовывать построенное. При этом право возведения, скажем, 1м2 офисных помещений и элитных квартир будет даваться при условии реализации 4м2 жилья. Это должно обеспечить как количество, так и качество возводимого жилья и исключить посредников, присутствующих в цепочке строитель– покупатель.

Риск монополизации, не исключен, но при наличии соответствующего контроля, этот процесс будет иметь скорее позитивные последствия. Небольшое количество игроков должно улучшить их подконтрольность, повысить прозрачность деятельности строительных компаний, грешащих завышением строительных расходов, избавиться от псевдо-эффективных схем, вроде найма гастарбайтеров, и наладить стимулирующее налогообложение строительной отрасли.

Для того, чтобы избежать необоснованного завышения себестоимости возводимого жилья, налогом будет облагаться выручка от продажи. Используя прогрессивную шкалу (более высокая ставка за более высокую цену продажи) необходимо добиться, чтобы строители не получали дополнительной выручки за счет повышения цены и не перекладывали налоговое бремя на покупателей. Снижение налогообложения при понижении цены, например, в случае стагнации рынка, до определенного момента будет оказывать поддержку строительному сектору. Кроме того, вырученные от налогообложения средства пойдут на ипотечные субсидии, указанные выше.

Сдержки и противовесы:

Реализация программы будет осуществлена, при поддержке заинтересованных сторон. В их число войдут крупные региональные строительные компании. Во-первых, они получат стабильный рынок, имеющий неплохие перспективы роста за счет доли вытесняемых мелких застройщиков, и ограниченный достаточно жестким регулированием для конкуренции со стороны новых игроков. Во-вторых, планируемая поддержка будет получена в условиях общепризнанной стагнации рынка жилья (иными словами, поддержка может быть весьма кстати накануне обвала). Вдобавок, никто не покушается на прибыль строителей в сегменте коммерческой недвижимости. Общим итогом будет сопоставимая доходность при гораздо меньшем риске.

Дополнительным рыночным механизмом в деятельности строительного сектора будет участие страховых компаний (участие страховщика в строительном проекте должно «сигнализировать» рынку обоснованность строительного бизнес-плана и финансовую устойчивость строительной компании).

Потеря доходного рынка будет наиболее болезненно воспринята риэлторами, в том числе, активно реализующими жилье на первичном рынке. В будущем сфера их деятельности будет ограничена рынком вторичной недвижимости (посредничеством при последующих продажах жилья). Еще одной группой сопротивления станут многочисленные «рантье». Однако, уже сейчас доходность от сдачи жилья в аренду гораздо ниже процентов по банковским вкладам.

Реализация:

Первым важным шагом станет объявление о проведении этих мероприятий с четким указанием целей, сроков, ответственных лиц и их достаточно обширных полномочий. Меры по подавлению инвестиционного спроса (прогрессивное налогообложение инвестиционной недвижимости) в первую очередь, и в полном объеме, должны быть реализованы в Москве, и других схожих городах.

Меры по стимулированию потребительского спроса и увеличению предложения должны быть опробованы в пилотных регионах, прежде всего там, где сокращается численность русского населения и других коренных народов, имеется достаточное количество молодежи, за счет которой можно реализовать планы по увеличению рождаемости.

Заключение

Основным условием реализации этой программы, и других, связанных с ней мер, является приход к власти национально ориентированных сил. Повторим: программа – не цель, а инструмент. Она должна стать начальным этапом в системе мер, направленных на преодоление демографической катастрофы: создание инфраструктуры для семей с детьми, региональное развитие и др.

Интересно было бы услышать мнение специалистов.

)(