Москва заканчивается
По разным углам

Как-то так получилось, что две недавние трагедии в Москве – взрыв в метро и обрушение «Трансвааль-парка» – заставили как простых горожан, так и чиновников всех рангов, а также экспертов, бизнесменов, правозащитников, словом, всех заинтересованных лиц, по-новому взглянуть (а то и вовсе открыть для себя) на реальные проблемы города. Одна из них – это социально-строительный облик мегаполиса: каков он сегодня и каким будет завтра.
«Внезапно» обнаружилось, что Москва стремительно расслаивается на богатые кварталы, куда заказан вход для «простых смертных», и на бедные, где не стоит появляться «небожителям». Хотя процессы эти пока и не приняли необратимого характера – и там, и там встречаются «аборигены», находятся активисты, которые пытаются противостоять сегрегации, да и власти города иногда вмешиваются в «процесс». И все же облик Москвы будущего уже можно четко представить и, более того, экстраполировать на карту.

Все также мало
Социологи утверждают: сегодня денежное расслоение москвичей достигло десятков, а то и сотен раз. Если в среднем по стране уровень доходов 10% наиболее обеспеченных граждан разнится с доходом 10% обездоленных в 14,5 раз, то в столице – свыше 40 раз. А если взять соотношение между 1% людей, находящихся на разных социально-материальных полюсах, то разница достигнет 850 раз. Для примера: в Европе первое соотношение не превышает 7-8, а последнее – 400. Это доказывает не только чудовищное расслоение между москвичами (мы все это и так знаем), но и мизерность среднего класса, который в цивилизованном обществе и является опорой государства. Это социальное расслоение переносится и на среду обитания горожан, и крайними, как ни странно, здесь оказывается тот самый средний класс (его в Москве, по разным оценкам, от 15 до 25%). Например, он никогда не сможет позволить себе поселиться в элитной крепости, но и заставить жить его на одной лестничной клетке с алкоголиками в доме, разваливающемся без капитального ремонта, не заставишь. При этом рынок недвижимости в отсутствии ипотеки и сумасшедшей гонки цен не может предложить ему «социально-однородное» жилье, еще к тому же с нормальными техническими характеристиками.
Ну кто-то же покупает дома, в которых метр, например, оценивается от 2 тыс. долларов. Мы не раз писали, что емкость рынка новостроек в Москве чрезвычайно мала – это уже почти десятилетие 45-48 тыс. квартир, из которых треть идет очередникам и переселенцам из сносимых пятиэтажек. Из оставшихся 30 тыс. квартир примерно треть покупают платежеспособные иногородние жители (примерно такие данные цифры приводят риэлторы). Остается 20 тыс. квартир – на москвичей. Сюда можно прибавить еще 10-15 тыс. качественных и относительно квартир со вторичного рынка (опять же оценки риэлторов). Итого 30-35 тыс. квартир на 2,2 млн. московских семей. То есть улучшить жилищные условия могут не более 1,5% москвичей ежегодно. Кстати, именно такую цифру еще в прошлом году приводил глава Госстроя РФ Николай Кошман.
Кстати, именно этим и объясняется и бум ремонтов, поразивший столицу – средний класс, разочаровавшись в возможности когда либо приобрести качественное жилье (а не просто переехать из одной панельной 1-комнатной квартиры в другую панельную, но 2-комнатную) принялся обустраивать «гнезда» - на эстетику денег как раз и хватает.
Замкнется ли круг?
Есть, конечно, во всем этом (в частности, в неплатежеспособности среднего класса) и некий плюс - город по-прежнему представляет собой ассорти из самых разных социальных слоев, а в любой случайно выбранной многоэтажке можно найти свою «элиту» и свои «отбросы общества».
На Западе же процесс расслоения можно схематично представить себе так. Благодаря ипотеке люди сразу покупают себе жилье, создавая громадный платежеспособный спрос. Жилье для элиты и среднего класса строится в районах, лучших и по экологическим признакам, и по престижности, и по составу соседей. Люди с более низким доходом стекаются в другие районы. У них нет возможности заплатить за содержание жилья, качество его ухудшается, стоимость снижается, люди еще больше беднеют. Из района уходят предприятия, торговые точки, ориентированные на более высокий спрос и предложение. Жилье еще быстрее дешевеет, и район проваливается в «гетто». И это замкнутый круг.
«Благодаря» политике московских властей этот процесс искусственно «подталкивается» в центре города. Например, высокопоставленные чиновники с гордостью заявляют, что в 2004-2005 гг. жители ЦАО после переселения из ветхих домов останутся жить тут же. А когда это будут и 100%. Но вот останется ли тогда коренной москвич, которого надо будет переселить? При этом никому и в голову не приходит задать вопрос этому чиновнику: а предыдущие 10 лет (20, 30 – количество лет поставьте сами) вы куда переселяли жителей центра. Например, я не поленился и посчитал – из 12 моих знакомых и друзей, когда родившихся и живших в ЦАО, ныне ближе всех к центру проживает один – в Отрадном. Остальные – по периметру МКАД. Или вот простая задачка: попробуйте сегодня на Остоженке найти коренного жителя.
Таким образом, центр Москвы, во-первых, практически обезлюдел (если до переселения в доме жило 100 человек, то сегодня, в лучшем случае, - 20; могу показать такие дома в новокузнецких переулках), во-вторых, принял «социально-однородную среду».
Соответственно, переселенцы из всех районов Москвы отправляются на окраины – сегодня это Бутово, Жулебино, чуть ранее – Марьино, и т. д. То есть процесс разделения на элитные и «обычные» районы в Москве проходит не через товарно-денежные отношения (как, например, в США), а директивно, «сверху».
Интересный прогноз в данном случае дал сотрудник Института культурного и природного наследия Юрий Вешнинский. В беседе со мной он привел интересную мысль: «В России всегда все, что было «западнее», считалось престижней, а все «восточное» теряло в цене. И сегодня Калининград и Санкт-Петербург, во-первых, города более западные, чем Москва, во-вторых, их потенциал развития даже в среднесрочной перспективе гораздо выше. Так и в столице – запад города, а также центр, как «ставка», неизбежно будут самыми престижными районами, самыми дорогими в отношении недвижимости, с самой качественной социокультурной средой. На другом полюсе этих процессов – восток Москвы».
Неслучайное развитие
Стоит обратить внимание, что и при советской власти Москва развивалась «неслучайно». Например, в районе МГУ, на Ленинском проспекте власти расселяли ученых и вообще «топ-менеджмент» от науки. Потому здесь и велика концентрация качественных сталинских домов. Затем шел второй этап «освоения» района, когда рядом селились социально и профессионально более высокие группы в советской иерархии - творческая интеллигенция, номенклатурные работники. Так формировался престижный район. Ядра были четко сконцентрированы, и рынок жилья, существовавший в форме обмена, хорошо эту картину показывал. Запад, юго-запад – это чиновничество, творческая интеллигенция. На северо-западе селилось много военных. Северо-восток – это техническая интеллигенция, космонавтика, военно-промышленный комплекс (сказывалось присутствие тут МГТУ им. Баумана). Между ними оставались юго-восток - промзона с общежитиями, а также юг и север, куда вымывались нижние слои населения.
Между тем, Москва все же не похожа на «язву капитализма». Стоит признать, что социал-демократические убеждения Юрия Лужкова играют тут не последнюю роль – он всячески препятствует излишнему рвению своих подчиненных одним махом разделить город на перспективные и бесперспективные районы (путем застройки района определенным типом жилья и переселения коренных жителей «за Можай»).
Огромную роль играет и низкая мобильность населения – до сих пор своих хозяев меняет не более 1,5-2% квартир ежегодно (в европейских городах – 3%, в США – 4,5%).
На данном этапе властям важно не допустить момента, когда расслоение достигает критической величины. Например, многие элитные дома любят огородить себя забором, и это очень плохо. Городская власть должна проводить выравнивание, чтобы держать дифференциацию в определенных границах, чтобы она была не очень резкой, посредством субсидий, коммунальной инфраструктуры, повышения обеспеченности жильем.
Увы, пока это не так. Например, с этого года инвесторы будут строить жилье по новым правилам. Сейчас на участках идущих под снос пятиэтажек инвесторы строят дома и делят жилье пропорционально с городом. Новостройки заселяли на 40-45% жителями снесенных пятиэтажек, поэтому полностью элитными и «коммерческими» новые кварталы не становились. Теперь же инвесторы станут покупать площадки целиком, компенсируя городу их стоимость и затраты на подготовку. Город, получая в бюджет реальные деньги, будет полностью пускать их на муниципальное строительство. Хотя инвесторы строят не только дорогое жилье, новая процедура усилит разделение города на социальные и коммерческие районы…