Ипотечный рынок: кто и сколько? Выпуск 3
Я наконец закончил считать финансовую модель московского рынка недвижимости. Перед вами ее результаты в сильно упрощенном виде. Напоминаю, вопрос был: какому количеству москвичей по карману ипотека? Она опирается на следующие параметры: Срок ипотеки 10 лет, размер квартиры 40 метров (со слов риэлторов, с которыми я говорил, самый ходовой размер квартиры - 44 метра), Сумма ипотеки от стоимости квартиры - 50%, платеж по ипотеке как доля дохода - 30%. Пирамида населения используется та же, что ранее (см. ее по тэгу)

Итак, выводы в самом простом виде таковы: по текущей цене жилья в среднем 4250 долларов за метр самая маленькая квартирка требует дохода 3,744 доллара в месяц, то есть доступна 815 тысячам работающих москвичей, или примерно 10% населения. Доступность ипотеки начнет существенно расти только после падения цены квадратного метра ниже 2000-1500 долларов за метр, тогда она окажется в пределах досягаемости лиц с доходом 1300-2000 долларов в месяц. На более высоких уровнях, спрос на ипотеку будет расти значительно медленнее. Такова наша оценка платежеспособного спроса на квартиры.

Осталось посмотреть, сколько уже ипотек выдано в Москве и сколько новых квартир построено, скажем, с 2000 года - и мы поймем, каков объем возможного предложения на вторичном рынке, и как он соотносится со спросом.

PS. По информации от ипотечного брокера, полученнной около 30 января 2007 г., в январе ипотеку в Москве не брали практически вообще (оборот даннного брокера нулевой), а в прошлом полугодии (2 пол.2006 года) большая часть ипотечных контрактов заключалась на квартиры стоимостью от 300 тысяч долларов до 1 миллиона, лицами с доходом от 5 до 10 тысяч долларов в месяц и более, как правило владельцами собственного бизнеса или топ-менеджерами.


...
Таблица - финансовая модель ипотечного спроса в г.Москве

По горизонтали - годовой процент по ипотеке
По вертикали - стоимость кв.метра в долларах США

Часть 1 - доход, необходимый для получения ипотеки
Часть 2 - численность работающих, имеющая такой доход

Требуемый доход	5%	10%	15%	20%
500	354	441	538	644
750	530	661	807	966
1000	707	881	1,076	1,288
1250	884	1,101	1,344	1,610
1500	1,061	1,322	1,613	1,933
1750	1,237	1,542	1,882	2,255
2000	1,414	1,762	2,151	2,577
2250	1,591	1,982	2,420	2,899
2500	1,768	2,203	2,689	3,221
2750	1,945	2,423	2,958	3,543
3000	2,121	2,643	3,227	3,865
3250	2,298	2,863	3,496	4,187
3500	2,475	3,084	3,764	4,509
3750	2,652	3,304	4,033	4,831
4000	2,828	3,524	4,302	5,153
4250	3,005	3,744	4,571	5,476
4500	3,182	3,965	4,840	5,798
4750	3,359	4,185	5,109	6,120
5000	3,536	4,405	5,378	6,442
5250	3,712	4,625	5,647	6,764
5500	3,889	4,846	5,916	7,086
5750	4,066	5,066	6,185	7,408
6000	4,243	5,286	6,453	7,730
Размер населения
500	6,993,516	6,226,187	5,098,813	3,922,796
750	5,190,607	3,788,786	2,996,374	2,498,869
1000	3,453,400	2,755,544	2,197,890	1,894,201
1250	2,746,231	2,127,141	1,829,084	1,548,112
1500	2,238,956	1,855,730	1,545,385	1,296,466
1750	1,953,343	1,613,038	1,311,138	1,202,544
2000	1,748,106	1,404,901	1,232,730	1,108,622
2250	1,566,521	1,281,973	1,154,321	1,019,929
2500	1,399,468	1,217,747	1,075,912	939,922
2750	1,292,974	1,153,522	1,005,281	859,914
3000	1,241,426	1,089,297	938,488	800,825
3250	1,189,878	1,028,765	871,695	762,560
3500	1,138,330	974,054	812,779	724,295
3750	1,086,782	919,344	780,835	686,031
4000	1,037,422	864,634	748,891	647,766
4250	993,511	815,181	716,947	609,501
4500	949,600	789,015	685,002	576,466
4750	905,689	762,849	653,058	545,159
5000	861,778	736,683	621,114	513,852
5250	818,980	710,517	591,138	482,544
5500	797,979	684,351	565,002	451,237
5750	776,978	658,186	538,866	419,929
6000	755,977	632,020	512,730	388,622

источник-ammosov@lj

читать полный текст со всеми комментариями