| О доме как объекте собственности |
[Nov. 17th, 2012|09:05 pm] |
Данный текст появился в ходе небольшого трёпа в теме «Покращення життя вже сьогодні» на форуме Строимдом. Оригинал его здесь.
Текущая ситуация: квартира как объект частной собственности. Для примера буду рассматривать обычную девятину на 4 подъезда.
Есть сооружение — дом, в нём есть некие объекты — квартиры, сто сорок четыре штуки. Соответственно есть 144 объекта собственности, каждый со своим собственником, которому по большому счёту наплевать на всё, всех и вся за пределами означенной собственности. Юридически он совершенно автономен, морально считает совершенно так же.
Теперь давайте разберёмся, из чего состоит дом. Вы можете сказать «Из квартир, конечно же, болван!», и будете… неправы. Дом состоит из несущих и ограждающих конструкций, как то: фундамент, стены, перекрытия, кровля, окна и двери, и инженерной начинки, дающей возможность в этом доме жить: электропроводки, горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, газоснабжения, лифтов, системы отопления и прочих нужных и не очень вещей. Вроде, на строительном форуме обитаем, должно быть всем известно.
Раз так, то из чего состоит квартира? Берём объект «дом», со всей его начинкой, отнимаем вышеперечисленное, и получаем результат. Результат будет несколько странным: больше всего у нас получилось… воздуха. Самого обыкновенного. Квартира, в основном, состоит именно из него! (Бездомный рукоплещет.) Ещё в ней есть, как выше заметил Oleg 88, паркет (или иное покрытие) не полу, обои (а также штукатурка) на стенах и краска на потолке. Т.е., одним словом,— отделка. Также сюда можно отнести те части дома, которые на его целостность и возможность эксплуатации остальных квартир не влияют: электропроводка после счётчика, водоснабжение и газ после стоякового вентиля, окна и двери (до некоторого предела). Вычтем их из дома. Стояковые вентили вычитать нельзя, однако. Прошу принять как постулат, просто лень обосновывать. Эти вещи собственник квартиры может менять и переделывать сам, по своему разумению, без причинения значительных неудобств собственникам прочих квартир (ну, кроме шума и пыли при проведении работ, так это не навсегда, правда же).
Если вы заметили, то систему отопления я полностью присвоил объекту «дом», к квартирам она не имеет отношения. Равно как и вентиляцию с дымоходами. Почему я так сделал, зададите вопрос вы? И очередной раз мысленно обзовёте болваном: всякому известно, что уж батареи относятся к квартире, а при желании можно даже тёплые полы к стояку подключить, собственники мы или погулять вышли! А уж вентилятор в стояк вентиляции вкрячить вообще обязательно нужно, без этого не мочно.
Попробую обосновать.
Если взять идеальный случай, когда вентиляция каждой квартиры полностью независима от всех остальных, то можно было бы на это забить, за исключением случаев наличия газовых колонок или иных теплогенераторов со своими дымоходами, ну будет вентиляция в отдельно взятой квартире порушена силами её собственника, ССЗБ (сам себе злобный баклан/буратино). Но мы живём в реальном мире, где всё гораздо сложнее, и возможны варианты объединения вентшахт разных квартир, как по проекту, так и по воле случая и кривости рук строителей. В этом случае будет порушена вентиляция также в этих других квартирах, т.е. за пределами места, где может распоряжаться слбственник. Что, с точки зрения частной собственности, да и вообще, любой другой, не есть хорошо. Плохо, попросту.
Всё в точности так и с отоплением. Особенно в однотрубной схеме, по которой сооружено большинство систем отопления наших многоквартирных домов. В этой схеме все батареи стояка фактически включены последовательно, вода после батареии одной квартиры идёт в следующую, а так по всем этажам, сколько бы их ни было, в нашем примере: по всем девяти. Любое изменение числа секций в батарее или, не приведи, замена их на другие (равно врезка тёплых полов, отложения накипи и прочее) приводит к изменению теплосъёма не только в этой квартире, а вообще по всему стояку. Такой стояк практически невозможно сбалансировать так, чтобы во всех квартирах было тепло. Я бы сказал, что это сложно даже и без самодеятельности собственников, но почти полвека отопление в домах устраивали именно так, и тут поможет только замена системы отопления всего дома на двухтрубную, с параллельным включением каждой батареи. Заодно появляется возможность регулировать температуру в каждом помещении независимо, не создавая проблем всем остальным собственникам на этом стояке, экономя на оплате за отопление (при наличии счётчика тепла на своей батарее). Правда, особо «экономные» собственники могут вообще перекрыть тогда у себя отопление, и создать таким образом проблемы остальным. Ведь перекрытия и стены между квартирами не теплоизолированы, и прочие собственники будут отапливать квартиру этого нехорошего человека за свой счёт. И управы на него нет, он юридически автономен.
А где он стоит, расположен, этот самый дом? Не в воздухе же он находится? Находится он на земле, которая называется придомовая территория. На которой могут также располагаться детские площадки, цветнички и гаражи или стоянки для автомобилей собственников квартир. Это в теории. На практике выходит всяко.
А теперь начинается самое интересное… Наблюдательный читатель может заметить, что если описать квартиры и дом таким образом, как я сделал здесь, и просуммировать все квартиры, как объекты собственности, эта сумма не составит дом. Т.е. объектов собственности у нас не 144 штуки. Больше их. Больше на дом и придомовую территорию. Они у нас получились… ничейными! «Как же так? Да не может такого быть! Ничейной собственности не бывает, капитализм у нас или где?!», будет негодовать читатель. И будет совершенно прав: не бывает ничейной собственности. Эта лишняя, ненужная собственникам квартир сущность, числится в собственности… ЖЭКов, передана им на баланс. Правда, ЖЭКам она тоже не сильно нужна. Так, числится… Можно сдать подвал в аренду коммерсанту, можно продать часть площадки на этаже, можно понаставить гаражей и брать за них плату. Много чего можно, в том числе такого, что собственникам квартир на фиг не нужно, и с доплатой тоже. Только у собственников и не спрашивают. Оно ж не ихнее… А ремонтировать эту собственность, а оно тем ЖЭКам надо? Правильно: не надо. И не ремонтируют. Годами и десятилетиями. А деньги за ремонты берут. А собственники квартир, скрипя зубами и матерясь, платят. И тоже не ремонтируют. Оно ж не ихнее…
Я ещё не сильно утомил читателя? Нет? Тогда я продолжу. Это всё, так сказать, видимая часть, всем понятная, чего было клаву топтать, срашивается? Теперь перейду к менее очевидной. Месяца полтора-два назад в «Перспективах экономики» было непродолжительное (все самоустранились, это ж не политоту травить) обсуждение проблемы цен на энергоносители, энергосбережения, утепления, реконструкции и кап. ремонта домов, и за чей счёт весь этот праздник проводить. змеюка_горыныч предложил типично капиталистический подход — взять кредит в банке под залог недвижимости. Ну, ему из оплота мировой демократии и либерализма так видно. Что ж, вполне капиталистический подход, а вокруг как раз капитализм. Правда, на мой вопрос, что именно будет залогом, ни он, ни кто-либо ещё не ответил. До сих пор. Сам он утверждает, что залог обязан быть ликвидным и материальным. Но может ли быть таким залогом многоквартирный дом? Допустим, что собственники квартир вдруг решили, что нужно провести какие-то работы. Допустим даже, что хотя бы большинство (более 73), о чём-то договорились. И выяснили, что у них… нет столько денег. Обратились в банк за кредитом. Куда их пошлёт банк? О, банк пошлёт их с таким «заманчивым» предложением очень далеко, ведь фактически собственники квартир не смогут предоставить ему такой залог, как дом. Они им не владеют! Так же сильно вряд ли банк согласиться выдать такой кредит под залог их отдельных квартир, слишком много сложностей. Хотя, думаю, у самих собственников даже не возникнет такой мысли: заложить свою квартиру для ремонта общего дома. И что делать с теми собственниками, которые не согласились наотрез? Получается, из-за их позиции остальные не могут отремонтировать дом.
змеюка_горыныч даже предложил, что кредит под залог дома может взять ОСМД. Ну, для начала надо, что это самое ОСМД было создано и не было пустой формальностью. Что само по себе достаточно утопично. Но, пусть, в данном доме ОСМД создано, пусть даже получило на баланс дом. В совсем невероятном случае ЖЭК даже отдаст придомовую территорию. Я, правда, сомневаюсь, что отдаст просто так, в отличие от самого дома. Думаете, если председатель ОСМД обратиться в банк за кредитом, имея на руках решение, его получит? Сильно сомневаюсь. С точки зрения банка такой залог — дом — ничегошеньки не стоит. Он неликвиден! Его невозможно продать в случае неплатёжеспособности заёмщика (ОСМД). Потому что никому не нужен сам по себе, без квартир, которые у нас по условию задачи — отдельная собственность. А квартиры принадлежат собственникам, а не ОСМД!
На этом достаточно простом примере я показал, надеюсь, убогость нынешней модели собственности, которая так мила многим собственникам квартир (ещё бы, ведь у многих ничего более нет), но которая в реальности может привести к совершенной невозможности улучшить или отремонтировать дом. И остануться те собственники в разваливающемся доме…
Читатель может сказать: «Что же ты всё только критикуешь?! Предложи решение!» Предлагаю. Объектом собственности может быть только дом. С придомовой территорией. Неделимым объектом. Никакая юридическая автономия квартир, этажных площадок, гаражей, подвалов — не допускается и невозможна. Собственником сего неделимого комплекса является ОСМД, а бывшие собственники квартир являются его со-собственниками. Доля их участия (как средствами по общим затратам, например, на ремонт лифта или подъездов, или замены стояков водопровода, или площадного утепления фасадов дома, так и «весом» голоса при принятии решений) в ОСМД пропорциональна доле площади квартиры в общей площади квартир. Продаётся и покупается не объект собственности «квартира», а доля в ОСМД с правом занимать вполне определённую квартиру.
Дальше идут вполне очевидные следствия. ОСМД может выкупать доли-квартиры, в случае если кто-либо хочет их продать, и затем сам их продавать. Или сдавать квартиры в аренду. ОСМД может выступать кредитором либо заёмщиком по отношению к своим членам. Это, например, предлагал Alxey R. ОСМД может брать кредиты в банках под залог себя. При этом залог получается вполне ликвидным, ведь банк имеет возможность в случае неплатёжеспособности ОСМД попродавать доли в нём, а бывших участников выгнать вон. Впрочем, то же может делать и сам ОСМД по отношению к участникам (в случае категорического несогласия с решениями ОСМД или неплатёжеспособности). Всё это в сумме достаточно быстро приведёт к сегрегации людей по разным ОСМД, и большинство членов одного ОСМД будут обладать примерно равным уровнем доходов и взглядом на то, как надо жить. Возможно, и даже вполне вероятно, будут злоупотребления, в частности, со стороны председателя ОСМД, т.к. он кроме тьмы обязанностей, как сейчас, будет обладать и вполне реальной властью.
Менее очевидным следствием будет то, что собственник не будет зациклен только на квартире и будет интересоваться и принимать участие в доме целиком. Хотя, можете считать это моей блажью.
ЗЫ Тапки приветствуются.
ЗЗЫ Вопрос взаимодействия с поставщиками услуг я не затрагивал. Можно развить тоже. |
|
|
