| Пирамиды Путина |
[Sep. 5th, 2007|05:58 pm] |
Рынок жилья - обзор, анализ и прогноз Avanturist-а. Я прочитал с интересом и если выкинуть прогнозы и чересчур консервативные оценки (ну кто сказал что доходы граждан будут расти на 20% в год?!), то картина "пузыря" в целом ясна. Метод сравнения со средним доходом (средним - потому что спрос величина статистическая и выкрики "а у меня вот..." в расчёт не принимаются) и арендной платой - это очень наглядно.
Известно что в РФ рынок аренды жилья абсолютно дефицитный и цена на нём определяется не колебаниями спроса и предложения, а лишь понятием арендодателей о том, какую вообще сумму способен заплатить человек за квартиру в месяц. "стоимость аренды типового жилья (со всеми услугами ЖКХ) как минимум с 2000г. стабильно держится на уровне 60-70% среднего дохода для почти любого города" - и это максимум того что люди (массовый потребитель) может платить за жильё. В Москве сейчас 1-2 комнатная квартира держится на уровне 18-20 тыс. в мес., то есть средний доход тех кто их снимает оценивается в 30 тыс. руб., что близко к истине.
"сегодня среднее домохозяйство может позволить себе ипотечный кредит с объемом текущих выплат порядка 75-80% СГД (средних годовых доходов одного работающего) на момент покупки" - это с учётом мифического "роста заработной платы основной массы населения примерно на 20% в год", а по факту те же 60-70% - и это оценка "на грани фола".
Итак, с ипотекой - по которой я приводил свои выкладки - теперь разбирается Авантюрист:
- полностью готовая первичная двухкомнатная квартира улучшенной планировки площадью 50-55 м.кв. в нормальном спальном районе, которую можно рассматривать за текущий жилищный стандарт среднего домохозяйства
- в первой половине 2007 средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составляла 14% в рублях
- при покупке типовой квартиры в ипотеку сроком на 27 лет, ежегодная сумма выплат в первые годы составляет около 160-180% СГД, даже с учетом налоговых вычетов. А если добавить к этому 15-20% СГД за коммунальные услуги, то становится очевидно, что массовый потребитель теоретически не может покупать квартиры по текущим ценам.
Очевидно что цены на жильё в 3 раза больше даже тех, что позволяет ипотека и существование населения в условиях жуткого дефицита жилья. Это вершина пирамиды. Теперь про угол, который готов завалиться сейчас:
"Сегодня объем инвестиционного жилья на первичном и вторичном рынках, т.е. жилья купленного для дальнейшей спекулятивной перепродажи, составляет порядка 70-80 млн. кв.м, что равняется примерно 2.5% всего жилого фонда РФ" - вроде немного, но это "превышает весь объем нового жилья поступившего на потребительский рынок за 2005-2006".
Ну и главное, основание пирамиды - дешёвые западные деньги кончаются и уходят. Тут будет много чего, от чисто психологических факторов (после американской истории бежать отовсюду где есть слово "ипотека") до вполне реальных западных денег, которые крутятся в РФ. Впрочем, возможен вариант-2004 - придёт новая волна зелёной бумаги и спираль потребительского бума сделает ещё один виток.
На самом деле точно предсказать рухнет эта пирамида или нет можно только оценив масштабы явления. Высота пирамиды - 3 раза от среднего уровня, но сам "средний уровень" и толщина основания пирамиды как соотносятся? Может пирамида так мала, что никакой массовый потребитель ей и не нужен? Таких выкладок я пока не видел и не делал. Если на глазок - в московском регионе строительство стало эпидемией. Строят в большом количестве, вокруг меня сплошные краны, нормальных кирпичных домов единицы, панельных вообще не припомню - в основном льют из бетона и обкладывают по контуру кирпичом. Технологические проблемы такой застройки - в жж ![[info]](http://lj.rossia.org/img/userinfo-lj.gif) ogurcova@lj, я же со своей колокольни попытаюсь объяснить. Ещё недавно я был связистом, год назад мой начальник был в отпуске и на планёрку пошёл я. Там удивлялись - "застройщики" выдали тех. условия на подключение 16 тыс. абонентов. Руководство просило разобраться откуда 16 тыс. взялись, не поверив цифрам. Действительно - в городе и районе сейчас примерно столько же абонентов, при том что треть жителей телефона не имеют, а половина из имеющихся - старые АТС. Оказалось правда - застройщики прислали план, 16 тыс. номеров - то есть столько же квартир в разбросанных по южной окраине домах. Оказалось планировался микрорайон тыщ на 60 жителей. К нашему городу - пристроить ещё один такой же. Глаза у этих ребят больше желудка. Взять только связь (а я в ЖЖ объяснял как у нас туго с телефоном и интернетом) - если уж нынешние 60 тыс. не имеют этого в достаточном количестве и в обозримой перспективе иметь не будут, что надо сделать чтоб следующие 60 тыс. имели?! Не, можно конечно коробки поставить и пока так пожить, либо Центртелеком раскачается, либо какая-нить Корбина дотянется. Хорошо, а делать что эти 60 тыс. будут? Половина города работает в Москве, электрички уже переполнены. Вода, тепло, электричество, социальная инфраструктура... эээх, Вавилон. И это - по ценам в 3 раза выше, чем позволяет средний доход?
В масштабах региона картина ясна, в масштабах страны... ну если учесть что в банковской сфере гораздо больше половины денег вращается именно в Центре - тоже не проблема представить себе что это значит. |
|
|
