|
|
Пишет Натали (![[info]](http://lj.rossia.org/img/userinfo.gif){kind=small} kuniza)@ 2008-09-16 22:11:00 |
 |
|
 |
|
|
|
|
|
|
 |
|
 |
Мир - на грани Великой депрессии? А как насчет недвижимости?
В конце прошлой недели все эти фондовые биржи вроде ликовали: российские акции местами выросли в цене, Медведев на коне, тру-ля-ля, все зашибись. А сегодня все котировки радостно йобнулись вниз. "Газпром" в минусе на 14,8%, Сбербанк — на 20,8%, ЛУКОЙЛ — на 13,5%, "Роснефть" — на 20,6%, ВТБ — на 32,5%. Торги даже в ужасе остановили, до того все страшно.
Посему вопрос от вшивого, который, как известно, о своем: когда начнут падать цены на недвижимость?
P.S. Выложу все факты тут, чтобы не отвечать каждому, кто не читает комменты:
1. Сегодня московский некачественный метр дороже европейского, что совершенно неоправданно.
2. Рынок оторвался от реального покупателя. Аналитики говорят, что месячный доход сегодняшнего покупателя однокомнатной типовой столичной квартиры в старом фонде должен составлять 6-7 тысяч долларов. Тогда он сможет взять кредит на 30 лет и купить себе эту «роскошь». Получается, что очень и очень многим работающим москвичам столичное жилье не купить, даже с ипотечной помощью. Пока что данные такие: число покупок квартир в столице за последние полгода сократилось более чем в два раза.
3. Если брать в расчет не только космические цены в Москве, а включить и более-менее нормальные цены регионов, то ипотеку сейчас себе могут позволить все равно только около 20% россиян. Осенью ставки по ипотеке выросли, ужесточились требования к заемщикам, банки сокращают объем кредитов и т.п. Значит, ипотечников станет еще меньше. Уже сейчас предоставление кредитов сократилось почти вдвое. А ипотека - один из катализаторов роста цен, поскольку поставляет на рынок новых покупателей. Если же доступ к ипотеке ограничен, то никакого влияния на цены она не оказывает.
4. По некоторым оценкам, сейчас доля инвестиционных покупок в жилом секторе варьируется от 20 до 40 процентов. Но к 2011 году Минфин вводит налог на недвижимость по рыночному курсу. Захотят ли инвесторы держать квартиры в "заначке", в качестве инструмента накопления, если за них придется платить более ощутимые суммы? Или все же кто-то захочет в течение этих 24 месяцев избавиться от своих "запасов" и зарабатывать на других "сегментах рынка недвижимости" – коммерческих, земельных, заграничной недвижимости, в конце концов? Подозреваю, что желающие избавиться от такой обузы найдутся, ведь спекулировать на жилье уже сложно - совершенно ясно, что в ближайшее время его цена не будет так сумасшедше расти, как раньше. Значит предложений на рынке недвижимости опять же станет больше.
5. Будут ли люди держать квартиры, чтобы их сдавать? Но уже сейчас купить квартиру, чтобы сдавать, уже невыгодно. Сейчас, когда средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет порядка 1 тыс. долл., двухкомнатной - 1,2 тыс. долл., а трехкомнатной - 1,4 тыс. долл. все равно чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет лишь от 1,5 до 3%. Единственным выходом для арендодателей в такой ситуации может стать резкое повышение арендной платы, которая, по оценкам экспертов, может вырасти на 20-30%. Однако, конкуренция на рынке велика, да и платежеспособность большинства из тех, кто вынужден снимать жилье, весьма ограничена. Как правило, жилье в Москве снимают служащие и сотрудники различных коммерческих фирм, а также люди, приехавшие в Москву на заработки из регионов и Подмосковья с уровнем доходов около 30 тысяч рублей в месяц. 15% от всех квартиросъемщиков составляют студенты. Это означает, что возможность повышения цен тоже имеет свои границы.
6. Будут ли уменьшаться доходы бизнесменов в связи со всякими пустяками вроде некоторого снижения цен на нефть и оттока иностранных инвестиций? Вопрос.
7. Падение цен на недвижимость происходит все в новых и новых странах. В Великобритании, к примеру, цены уже сейчас снизились на 10%. В Латвии и Казахстане, как вы знаете, цены упали на 20–40%. Россия станет счастливым исключением? Или уже началось?
В конце прошлой недели все эти фондовые биржи вроде ликовали: российские акции местами выросли в цене, Медведев на коне, тру-ля-ля, все зашибись. А сегодня все котировки радостно йобнулись вниз. "Газпром" в минусе на 14,8%, Сбербанк — на 20,8%, ЛУКОЙЛ — на 13,5%, "Роснефть" — на 20,6%, ВТБ — на 32,5%. Торги даже в ужасе остановили, до того все страшно.
Посему вопрос от вшивого, который, как известно, о своем: когда начнут падать цены на недвижимость?
P.S. Выложу все факты тут, чтобы не отвечать каждому, кто не читает комменты:
1. Сегодня московский некачественный метр дороже европейского, что совершенно неоправданно.
2. Рынок оторвался от реального покупателя. Аналитики говорят, что месячный доход сегодняшнего покупателя однокомнатной типовой столичной квартиры в старом фонде должен составлять 6-7 тысяч долларов. Тогда он сможет взять кредит на 30 лет и купить себе эту «роскошь». Получается, что очень и очень многим работающим москвичам столичное жилье не купить, даже с ипотечной помощью. Пока что данные такие: число покупок квартир в столице за последние полгода сократилось более чем в два раза.
3. Если брать в расчет не только космические цены в Москве, а включить и более-менее нормальные цены регионов, то ипотеку сейчас себе могут позволить все равно только около 20% россиян. Осенью ставки по ипотеке выросли, ужесточились требования к заемщикам, банки сокращают объем кредитов и т.п. Значит, ипотечников станет еще меньше. Уже сейчас предоставление кредитов сократилось почти вдвое. А ипотека - один из катализаторов роста цен, поскольку поставляет на рынок новых покупателей. Если же доступ к ипотеке ограничен, то никакого влияния на цены она не оказывает.
4. По некоторым оценкам, сейчас доля инвестиционных покупок в жилом секторе варьируется от 20 до 40 процентов. Но к 2011 году Минфин вводит налог на недвижимость по рыночному курсу. Захотят ли инвесторы держать квартиры в "заначке", в качестве инструмента накопления, если за них придется платить более ощутимые суммы? Или все же кто-то захочет в течение этих 24 месяцев избавиться от своих "запасов" и зарабатывать на других "сегментах рынка недвижимости" – коммерческих, земельных, заграничной недвижимости, в конце концов? Подозреваю, что желающие избавиться от такой обузы найдутся, ведь спекулировать на жилье уже сложно - совершенно ясно, что в ближайшее время его цена не будет так сумасшедше расти, как раньше. Значит предложений на рынке недвижимости опять же станет больше.
5. Будут ли люди держать квартиры, чтобы их сдавать? Но уже сейчас купить квартиру, чтобы сдавать, уже невыгодно. Сейчас, когда средняя стоимость месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет порядка 1 тыс. долл., двухкомнатной - 1,2 тыс. долл., а трехкомнатной - 1,4 тыс. долл. все равно чистая прибыль от сдачи жилья в аренду составляет лишь от 1,5 до 3%. Единственным выходом для арендодателей в такой ситуации может стать резкое повышение арендной платы, которая, по оценкам экспертов, может вырасти на 20-30%. Однако, конкуренция на рынке велика, да и платежеспособность большинства из тех, кто вынужден снимать жилье, весьма ограничена. Как правило, жилье в Москве снимают служащие и сотрудники различных коммерческих фирм, а также люди, приехавшие в Москву на заработки из регионов и Подмосковья с уровнем доходов около 30 тысяч рублей в месяц. 15% от всех квартиросъемщиков составляют студенты. Это означает, что возможность повышения цен тоже имеет свои границы.
6. Будут ли уменьшаться доходы бизнесменов в связи со всякими пустяками вроде некоторого снижения цен на нефть и оттока иностранных инвестиций? Вопрос.
7. Падение цен на недвижимость происходит все в новых и новых странах. В Великобритании, к примеру, цены уже сейчас снизились на 10%. В Латвии и Казахстане, как вы знаете, цены упали на 20–40%. Россия станет счастливым исключением? Или уже началось?
