В личку и на почту мне довольно часто приходят письма на тему недвижимости. Петербуржцы, как правило, обращаются с предложением выполнить конкретную работу, а вот иногородние просто задают вопросы. Выглядит это примерно так.

Я хочу вылечить печень по Интернету купить/продать квартиру, симптомы параметры такие-то, выпишите рецепт скажите, что мне делать, чтобы меня не кинули.

Хотя федеральные законы едины для всех, в каждом регионе свои особенности проведения сделок. Поэтому обычно я просто рекомендую найти опытного агента, который и проведет сделку. Агенту, понятное дело, придется заплатить.

И каждый первый второй задает вопрос: «А какова ответственность агента по сделке? Какие гарантии вы можете дать?»

Приходя к врачу, никто не требует гарантий – понятно, что медицина не всесильна, и никакой врач не может учесть особенности конкретного организма – всегда возможны неожиданные реакции и нетипичное течение болезни.

Обращаясь к учителю, никто не требует гарантий – кроме педагогического мастерства, необходимы еще и способности и трудолюбие самого ребенка.

Заключая договор с адвокатом, никто не требует гарантий – даже если ваше дело правое, не факт, что вы выиграете процесс. Законы в некоторой части противоречивы, судье могут дать взятку, обвинение сфабриковать, а свидетели способны добросовестно заблуждаться. Справедливость торжествует не всегда.

Но, как только речь заходит о недвижимости, вопрос о гарантиях встает в полный рост.. Вследствие чего человек может потерять деньги или квартиру в сделке на рынке недвижимости? Это ВСЕГДА результат противоправных действий (мошенничества) кого-то из участников сделки. В крайнем случае – сокрытия информации о возможных притязаниях третьих лиц.

Давайте разберемся по пунктам.

1. История квартиры.

О чистоте документов на квартиру я уже писала в одном из постов про сделки. Чтобы вы не рылись по архивам, скопирую этот абзац сюда.

Агентство НЕ МОЖЕТ проверить чистоту предыдущих сделок по квартире!

Подробности нотариальных действий в сделках с недвижимостью (обстоятельства купли-продажи, дарения, наследства, ренты)  мы узнать не можем – тайну нотариальных действий защищает Закон о нотариате, и ни один нотариус  информацию ни агенту, ни агентству никогда не раскроет – эта священная корова неприкосновенна.

Узнать, кто был прописан в квартире, когда в ней жили предыдущие владельцы, мы не можем – эта информация в паспортных столах хранится под грифом «для служебного пользования».

Узнать, был ли гражданин в браке на момент покупки и/или продажи квартиры, мы тоже не можем – единой базы данных до сих пор не существует – он мог зарегистрировать брак за границей, в другом городе,  в деревенском сельсовете. А имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлены документы. Для продажи в этом случае требуется  согласие супруга, даже если брак уже давно расторгнут.

Любое агентство даст вам только гарантии подлинности документов, подготовленных в текущей сделке.

2. Проведение взаиморасчетов.

Вы кладете деньги в ячейку, и вынуть оттуда их можно только при выполнении определенных условий – регистрации квартиры в Госреестре, снятии жильцов с регистрации, подписания акта сдачи-приемки квартиры покупателем.

Что может произойти? Во-первых, деньги из ячейки могут украсть сотрудники банка. Мне ни разу не приходилось сталкиваться с таким преступлением, но не раз приходилось слышать о том, что такое случалось. Может ли агент нести за это ответственность? Смешно даже спрашивать.

Во-вторых, документы, предъявляемые банку для вскрытия ячейки, могут быть подделаны. Да, свидетельство о собственности печатается на защищенном бланке с водяными знаками, но ведь подделывают даже денежные купюры со множеством степеней защиты. Почему не могут подделать свидетельство? Могут. Могут подделать и форму № 9 (справку о прописке), и акт сдачи-приемки. Банк не обязан проверять их подлинность – он только фиксирует личность того, кто предъявил эти документы. Виноват ли будет в этом агент? Обвинять его в этом – все равно, что обвинять участкового милиционера в убийстве, совершенном в пьяной драке на его территории. А что, он же обязан следить за порядком! Почему не вылечил всех алкоголиков и вообще не усовершенствовал людской род? Он за это получает зарплату. Пусть теперь отвечает.

Так зачем тогда нужен агент?   Отвечаю. Задача агента – не борьба с преступностью. Его роль заключается в организации процесса сделки таким образом, чтобы максимально защитить интересы и продавца, и покупателя от неконструктивного поведения любой из сторон.

Люди не умеют и не хотят договариваться друг с другом. Если пустить процесс на самотек, продавец будет требовать деньги вперед, покупатель не захочет расставаться с ними  до момента регистрации собственности.

Совсем недавно я была свидетелем того, как продавец и покупатель пытались провести сделку без агентства. Они обговаривали условия, которые давно обкатаны на рынке недвижимости до мельчайших деталей и известны любому менеджеру,  как Отче наш, полтора месяца! Если бы в цепи было несколько квартир, сделка не произошла бы никогда.

Сделка – длительный процесс. На разных этапах риски различны для покупателя и продавца. Сложившаяся практика учитывает все нюансы, позволяя прописывать эти особенности в договорах  с клиентами. Чтобы понять и почувствовать детали процесса, нужно иметь и специальные знания, и опыт работы. Значит ли это, что ими обладает любой агент? Вовсе нет.

К сожалению, граждане зачастую договариваются с агентами частным образом, исходя из степени доверия к специалисту, а не из его квалификации.  Так вот, сопровождать сделку могут только поверенные, менеджеры и агенты, имеющие доверенность от агентства на работу с деньгами клиента.

Сколько раз бывало, что сделку сопровождали агенты – порядочные, добросовестные, неглупые, имеющие некоторый опыт, но фактически ничего не понимающие в распределении рисков, и тупо пытающиеся перетянуть одеяло на своего клиента.

Впрочем, дать совет о том, как выбрать агента, я не смогу. Это тоже из области лечения печени по Интернету.