2007-2008 годы

Эта клиентка пришла ко мне от моего врача весной 2006 года. Сходив в платную клинику, я, как всегда, оставила там свою визитку. Через несколько месяцев мне позвонила женщина и, сославшись на доктора, у которого я была на приеме, спросила, не возьмусь ли я за расселение коммуналки. Отчего ж не взяться? Это моя работа. Договорившись о времени, я поехала смотреть квартиру. 

Квартира располагалась на третьем, последнем этаже дома, стоявшего в тихом переулке  в десяти минутах неспешной ходьбы от Исаакиевской площади. Роскошная лепка на потолке подъезда, остатки витражей в окнах, дубовые перила на чугунном ограждении лестницы – стариной веяло от каждой детали. Правда, в самой квартире никаких особых деталей интерьера не было – от былого великолепия осталась только круглая печка-голландка. Потолок на кухне был значительно ниже, чем в комнатах – со двора над частью квартиры был пристроен четвертый, мансардный этаж.

Но это было не главным – все, от входа на лестницу до самой крыши, было непередаваемо ветхим и запущенным. Дому уже исполнилось двести лет, а капитального ремонта в нем не делали ни разу. Первый вопрос, который задают покупатели таких квартир – какие перекрытия в доме. Перекрытия были деревянными. Вздохнув, я подумала, что продавать эту квартиру придется долго.

Сто сорок метров даже по минимальной цене не могли стоить дешево. Да о минимальной цене речь и не шла – снижать стоимость можно при прямой продаже, когда продавцу нужны просто деньги. А тут была коммуналка, жильцов которой предстояло расселить в отдельные квартиры.

В одной из комнат жила одинокая женщина лет сорока – Ирина,  работавшая продавцом в обувном магазине. Ее устраивала однокомнатная квартира в панельном доме в спальном районе – вполне разумное требование.

Еще две смежные комнаты занимала семья – Алексей Николаевич, мужчина лет пятидесяти, живший с матерью и старым, облезлым, черным как смоль котом. Им нужна была самая скромная двушка, пусть даже и на первом этаже. Алексей Николаевич был кандидатом исторических наук и преподавал в одном из ВУЗов Петербурга. Все стены в его комнатах до самого потолка были заставлены книгами. Книги стояли на полках в два ряда, лежали на столах и на подоконниках. Воздух в комнатах был пропитан запахом табака – курил Алексей Николаевич непрерывно, не вынимая сигарету изо рта.

Клиентка (назовем ее Ольгой) работала врачом. Серо-голубые глаза, русые волосы, правильные черты лица, спокойная, вежливая манера разговора – радость риелтора, а не клиентка. В принадлежавшей ей комнате она не жила, и хотела получить за нее деньги. Посмотрев документы, я увидела, что комната была куплена меньше года назад.

- Почему вы ее продаете? – поинтересовалась я. И услышала историю, потрясшую меня до глубины души.

Ольга с мужем и сыном-подростком жила в прекрасной двухкомнатной квартире в самом центре Петербурга – на Большой Морской улице. В квартире был сделан дорогой ремонт, но через некоторое время семья решила переехать – втроем в двух комнатах было тесно. Муж-бизнесмен зарабатывал неплохо, деньги позволяли увеличить жилплощадь. После долгих поисков новая квартира была подобрана – шесть комнат, часть из которых выходила на набережную Фонтанки, парадный вход, четырехметровые потолки – не квартира, а мечта петербуржца. Правда, состояние ее было ужасным  - в шести комнатах ютилось шесть семей. Их предстояло расселить.  Денег на покупку этой квартиры у Ольги хватало только при условии продажи ее жилья на Большой Морской. Продавать ее квартиру взялось агентство, через которое она покупала квартиру на Фонтанке.

Здесь надо сделать отступление и рассказать о схеме расселения коммуналок. Я писала об этом неоднократно, но новые читатели моего журнала вряд ли читали старые тексты. Когда подбирается много встречных вариантов для расселения большой квартиры, провести нотариат с ними со всеми одновременно практически невозможно.

Вот представьте: вы начали расселять шестикомнатную квартиру.  Сначала ищете однокомнатную квартиру для первой семьи. Нашли. Впереди – поиск еще пяти вариантов. Сколько времени на это уйдет? Продавец однокомнатной прекрасно понимает, что владеет жильем повышенного спроса. Станет ли он ждать, пока вся сделка будет собрана целиком? Да никогда. Или вы покупаете найденный вариант сразу, или ставите крест на сделке.

Итак, однокомнатную квартиру надо выкупить. На чье имя? Если приобрести ее на жильцов коммуналки, то у них появляется собственность уже на два объекта – и комнату, и квартиру. Что делать? Напрашивается вывод – купить им квартиру с одновременной продажей их комнаты покупателю. И так покупать встречки до тех пор, пока все комнаты не будут переданы новому владельцу. Правильно?

Неправильно. В корне неправильно. То есть теоретически все так, но человек слаб и подвержен соблазнам. Последняя из оставшихся семей (а то и две сразу), поняв, что покупатель увяз в сделке и выкупил несколько комнат по цене отдельных квартир, запросто могут изменить требования – вместо однокомнатных квартир, указанных в договоре с агентством, они начинают требовать двухкомнатные. Или однокомнатные, но большой площади с просторными кухнями. Стоимость расселения начинает расти. Почувствовав слабину, жильцы могут менять требования несколько раз – примеров тому несть числа.

Чтобы избежать таких обострений, агентства выкупают встречные варианты не на жителей коммуналки, а на покупателя, а потом проводят общий нотариат. Если кто-то начинает вести себя неконструктивно, все купленные объекты продаются, деньги возвращаются покупателю, коммуналка остается нерасселенной. Страдает в этом случае только агент – все сделанная им работа остается неоплаченной, а иногда на него ложатся и расходы по оформлению. Но это меньшее зло из всех возможных. То есть я так считала. Оказалось, так считали не все коллеги.

Покупателя на квартиру Ольги на Большой Морской нашли быстро. Он подписал договор и внес аванс. Началось расселение квартиры на Фонтанке.  А расселять ее начали по долям. Нашли одну встречную квартиру – купили, Ольге продали комнату. Нашли вторую – та же схема. Жильцы капризничали, долго выбирали, да и агенты, похоже, не особо напрягались. Время шло. Ольга уже получила в собственность четыре комнаты, причем свои комиссионные агентство выбирало по частям – после каждой подобранной и выкупленной встречки агент получал вознаграждение. Договор с покупателем квартиры на Большой Морской подошел к концу, и риелторы стали оказывать давление на Ольгу – продайте свою квартиру, а потом мы закончим расселение.

- А куда я денусь, если расселение затянется? – спрашивала она.

- Не волнуйтесь, вы только передайте собственность, а об отсрочке освобождения мы договоримся, - обещали коллеги.

Ольга дрогнула и продала квартиру. На ее имя было куплено пять комнат, а потом расселение встало. Последняя собственница наотрез отказалась продавать свою долю на старых условиях. Взамен своей десятиметровой комнаты первоначально она просила комнату побольше – от 20 метров,  и такая комната ей была найдена. Вот именно та, которой и владела Ольга, когда я начала с ней работать. Понимая, что деться Ольге некуда, она стала требовать отдельную квартиру. Все аргументы о том, что ее доля не стоит и половины суммы, требуемой на покупку, ее не волновали. Ну и что, разве это ее проблемы? Хотите купить ее часть коммуналки – платите. На всякий случай Ольга выкупила комнату, подобранную этой собственнице, надеясь на то, что она все-таки одумается и даст согласие. Согласия не было.

Неделя шла за неделей. Покупатель квартиры на Большой Морской стал требовать освобождения своей собственности – он ждал уже три месяца, все сроки вышли. Ольга отказывалась выезжать, обращаясь за помощью к агентам, агенты разводили руками. Покупатель угрожал судом и принудительным выселением.

Вывернув карманы и собрав се остатки денег, Ольга купила убитую двухкомнатную квартиру в панельном доме на окраине Петербурга, сделала в ней косметический ремонт эконом класса  и переехала туда с семьей.

Комиссионные агентство ей так и не вернуло – а что, пять комнат ведь ей продали? То, что вместо элитной квартиры человек оказался в коммуналке с  наглой соседкой, ничего не значило – риелторы умыли руки. Дальнейшие переговоры с сособственницей Ольга проводила сама. Однокомнатную квартиру удалось ужать до двух комнат в коммуналке, которые она подбирала уже без агентов.

Конечно, под статьи Уголовного кодекса действия коллег в этой истории не подпадали, но с профессиональной точки зрения то, что они сделали, было преступлением. Тогда я еще не знала, что за их преступление отвечать придется мне.

Купленную вначале комнату нужно было продать. Понятно, что при расселении все получают гораздо больше денег – ведь при этом продаются не только жилые метры, но и коридоры, кухня, санузел и многочисленные кладовки, которые есть в любой квартире в старом фонде, поэтому Ольга и обратилась ко мне.

Подписав договор со всеми жильцами, я выставила квартиру в продажу. Покупателей было мало – деревянные перекрытия не пользуются спросом. Квартиры дорожали, цену на квартиру приходилось время от времени поднимать, что не добавляло ей привлекательности.

Покупатели нашлись только через полтора года – в сентябре 2007-го. Ими оказалась пожилая семейная пара, вернувшаяся в Россию после многих лет жизни в США. Было только одно затруднение – чтобы купить эту квартиру, им нужно было сначала продать свою, тоже находящуюся в старом фонде. Их агент Марина, веселая энергичная тетка, похожая на колобок, убеждала меня принять аванс.

- У них маленькая квартира, ее хорошо смотрят. Быстро купят, не волнуйся. Доплата у них есть, ты пока можешь за их деньги выкупить одну встречку. Так что сделка из-за нас не затянется.
- А если затянется? Цены растут, я не впишусь по суммам.
- Мы доплатим! Денег у  моих немного, но рост цен компенсируем. Они все понимают. Просто квартира им очень понравилась, боятся, что уйдет.

Я начала подбирать квартиру Ирине. Она не капризничала – понимала, что много денег взять неоткуда. Мы ходили по панельным пятиэтажкам, с тоской осматривали убитую сантехнику, протертый до дыр линолеум и старые рамы, из которых  нещадно дуло. Наконец нашли квартиру в весьма приличном состоянии, но на нее выстроилась очередь из покупателей. Мне повезло – агент, которая ее продавала, в свое время училась у меня на курсах стажеров. Квартира досталась нам, что называется, по знакомству.

Итак, квартира Ирине была приобретена на имя наших покупателей. Но их квартира все еще стояла в продаже.

- Не переживай, - утешала меня Марина. – Вот-вот купят.
- Цены растут, - напоминала ей я.
- Да помню я, помню, - махала она рукой. – Цену индексируем, не волнуйся.

Покупатель на их квартиру нашелся через месяц. Мы подписали дополнительное соглашение к договору, увеличив цену. Все шло по плану, волноваться было действительно незачем.

- Только знаешь, - предупредила меня Марина, - их покупатель требует провести нотариат немедленно.  У тебя там ничего не сорвется? А то квартиру продадим, а въехать будет некуда.
- Жизнь полна неожиданностей, - философски заметила я. – Ты же агент, сама все понимаешь. Но пока все нормально. Ирина довольна, Алексей Николаевич рвется смотреть варианты, а Ольге нужны только деньги. Вот сейчас подберем двухкомнатную, и с песнями двинемся к нотариусу.
- Ну, давай. Я на тебя надеюсь, - подытожила Марина.

Мы начали смотреть встречки. Алексей Николаевич – высокий, бородатый, бесконечно интеллигентный, сдвинув очки на кончик носа, рассказывал мне об истории Петербурга, о малоизвестных фактах из биографии Петра, говорил о христианстве и национальной идее – на просмотрах нам было совсем не скучно.

Квартира для него с матерью нашлась быстро – чистенькая ухоженная двушка на первом этаже, которую продавала молодая корейская семья. Затруднение было только одно – им нужна была встречка. Пришлось ждать.

Все договоры подходили к концу. Подобрав квартиру Ирине, я поставила Ольгу в известность, что у нас начинается движение денег. Поинтересовалась, все ли у нее в порядке. В начале расселения было уже заметно, что Ольга ждет ребенка. Когда подошел срок покупки квартиры Алексею Николаевичу, Ольга оказалась в роддоме. Я позвонила ей, чтобы поставить в известность о приближении общего нотариата.

- Я в больнице, – сообщила Ольга.  – Меня пока не выписывают. Проводите сделку без меня. В голосе ее звучала напряженность, которую я объяснила усталостью и беспокойством за здоровье новорожденной девочки.

Квартиру пришлось выкупить на покупателей, а общий нотариат отложить до ее выписки. Наступил Новый год, все ушли на праздники. Наконец все закончилось, можно было собирать всех заинтересованных лиц. Но Ольга плохо себя чувствовала и попросила отложить сделку на несколько дней. Когда через неделю я позвонила, чтобы узнать, как  у нее дела, в ответ я услышала фразу, которая повергла меня в шок.

- Я отказываюсь продавать мою комнату на старых условиях. Договор у нас с вами  закончился, теперь условия будут другими. Сумма увеличивается на полмиллиона.

Говорила она вежливо, но в голосе проскальзывали нотки ненависти. Наконец-то она  отомстит всем агентам! Восстановит справедливость и заставит этих риелторов за все ответить.

Я открыла договор. Он действительно закончился пять дней назад, но в пункте «Срок действия» стояла следующая фраза: «После внесения аванса покупателем срок действия договора продлевается и определяется до фактического исполнения всех обязательств Агентством и Клиентами». Я прочитала ее вслух.

- Ну и что? – спросила Ольга. – Продлевается, если все под этим подпишутся.
- Ни под чем не нужно подписываться. Эта формулировка предполагает автоматическое продление.
- Я так не считаю, - заявила Ольга. – Договор будет продлен только на моих условиях. 

Положив трубку, я долго сидела, прокручивая в голове все обстоятельства сделки. Квартира покупателей продана – их скоро попросят освободить занимаемое помещение. Конечно, на их имя куплены две квартиры, но они им не нужны. Цены за несколько месяцев выросли, продав эти панельные встречки, деньги можно вернуть, и даже с прибылью, но их жилищной проблемы это не решит. Я позвонила Марине. Выслушав меня, она вздохнула и неожиданно сказала:

- Это рынок недвижимости. Не горюй – ведь никто не умер, правда? Значит, все остальное поправимо.
- А куда денутся твои клиенты?
- Подберу им что-нибудь другое. Доплатить полмиллиона за квартиру мы не можем, но вложенные деньги вытащим, а квартир в Петербурге много. Попытайся разрулить ситуацию, но, если не получится, мир не рухнет.

Я была ей благодарна за поддержку, но решение принимать предстояло мне. Потом я позвонила директору.

- Может, у нее послеродовый психоз? – предположила она.
- Нет там никакого психоза. Все просчитано, причем заранее и очень грамотно. Она ведь знала, что мы выкупаем встречки, и тянула время изо всех сил, но ни слова не сказала о своих намерениях.

В отличие от ситуации, в которой оказалась Ольга при покупке квартиры на Фонтанке, в моей сделке все можно было вернуть обратно.  Моя работа оказалась бы неоплаченной, но это было меньшее из зол. Гораздо большим злом была ситуация с соседями Ольги. Ирина уже собирала вещи, готовясь к новоселью. Правда, особой радости от расселения она не выказывала – от нее часто пасло перегаром, и было ощущение, что какие-то личные проблемы волнуют ее гораздо больше, чем переезд в новую квартиру.

А вот  Алексей Николаевич считал дни до переезда.

- Я хочу, чтобы мама хотя бы свои последние годы прожила в человеческих условиях, - не раз говорил он мне, когда мы ездили с ним по просмотрам.

О себе он молчал, но было видно, как невыносимо ему жить под одной крышей со спивающейся соседкой в этой большой и ветхой квартире. Сказать Алексею Николаевичу, что переезд отменяется, я не могла.

У меня был выбор – полмиллиона рублей лежали в комиссионных агентства. Здесь нужно сделать еще одно отступление. Комиссионные агентства закладываются в цену квартиры. Их размер зависит от схемы сделки. Расселение считается самой сложной работой на рынке недвижимости, и вознаграждение агентства в них является максимальным по сравнению с любой другой работой. По рекомендации Ассоциации риелторов в те докризисные годы комиссионные агентств в таких сделках составляли 10% от стоимости квартиры. Да, это очень много, но я старалась следовать этой рекомендации, потому что ни разу – ни разу! – в конце сделки мне не удалось получить все деньги целиком. Всегда возникали дополнительные расходы. Расселение – процесс долгий, цены росли, и на последние встречки уже просто не хватало денег. Приходилось добавлять недостающую сумму тайком от соседей, строго-настрого запретив говорить об этом вслух. Узнав, что кому-то достанется больше, остальные запросто могли потребовать доплату, несмотря на то, что их квартиры уже были куплены.

В этой сделке дополнительных расходов не было. Я могла доплатить Ольге ту сумму, которую она требовала, но ощущение выкрученных рук, насилия, не подчиниться которому – в моей воле, не давало мне принять решение. Было понятно, что деньги я в любом случае теряю – и если разваливаю сделку, и если подчиняюсь шантажу. На одной чаше весов лежало мое поруганное чувство справедливости, на другой – судьба  двух семей. О судьбе Ольги я не беспокоилась.

В этот момент, как будто почувствовав неладное, позвонила Ирина с вопросом о том, когда же будет нотариат – она собиралась уезжать в отпуск. И я сделала непростительную глупость – рассказала ей о том, что нотариат откладывается, потому что Ольга требует увеличить сумму. К счастью, размер доплаты я не озвучила.

- Она требует?! – взвизгнула Ирина. – Тогда я тоже хочу больше денег. Либо вы доплачиваете мне сто тысяч, либо сделки не будет. Чем я хуже нее?
- Тогда вы останетесь жить в коммуналке.
- Ну и что? Меня все устраивает. Жила столько лет, и дальше не пропаду. Не нужна мне ваша отдельная квартира.

Это было уже катастрофой. Доплачивать из своего кармана ошалевшим от жадности теткам я не собиралась. Сделку нужно было разворачивать назад. Я позвонила Алексею Николаевичу.

- Я готова была отдать комиссионные Ольге, – призналась я ему, описав ситуацию, – но взять еще сто тысяч для доплаты Ирине негде.
- Я с ней поговорю, - пообещал Алексей Николаевич.

Позвонил он только на следующий день.

- Знаете, когда я воевал в Афганистане, я думал, что узнал все глубины человеческой подлости и жадности. Я ошибался. Но я найду деньги. Мне предлагают поработать литературным негром – написать книгу по истории христианства, которая выйдет под чужой фамилией. Это унизительно, но я соглашусь. Если вы не передумали, давайте проводить сделку.

Он воевал в Афганистане? Вот вам и интеллигент-ботаник! Как много неожиданного узнаешь о людях.

Сделку мы провели. Когда Ольга пересчитывала купюры перед закладкой в ячейку, на нее невозможно было смотреть – таким чувственным было ее лицо.

Сделка закрылась 13 марта 2008 года. Я осталась без комиссионных, но ни о чем не жалею. Ни Ирины, ни Ольги с тех пор я не видела, а с Алексеем Николаевичем мы до сих с удовольствием общаемся. Он не раз говорил, что, глядя на свои новые стены, часто вспоминает меня с благодарностью. И знаете, на свете есть вещи, которые важнее любых денег.
 

P.s. Проблему с квартирой на Фонтанке Ольга решила за полгода до начала нашей сделки - соседка согласилась на две комнаты в другой коммуналке после того, как как пять пустых комнат были сданы в аренду таджикам. Во время описываемых событий там уже вовсю шел ремонт.


А как бы вы поступили на моем месте?