Войти в систему

Home
    - Создать дневник
    - Написать в дневник
       - Подробный режим

LJ.Rossia.org
    - Новости сайта
    - Общие настройки
    - Sitemap
    - Оплата
    - ljr-fif

Редактировать...
    - Настройки
    - Список друзей
    - Дневник
    - Картинки
    - Пароль
    - Вид дневника

Сообщества

Настроить S2

Помощь
    - Забыли пароль?
    - FAQ
    - Тех. поддержка



Пишет sono ([info]sono)
@ 2012-03-16 18:38:00
Previous Entry  Add to memories!  Tell a Friend!  Next Entry
Осторожно, мошенники, Или снова о взаиморасчетах на рынке недвижимости

Я уже не раз писала о том, как проходят взаиморасчеты при покупке недвижимости. Право собственности переходит к покупателю не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации сделки. Государственная регистрация длится месяц (в Петербурге до марта этого года – 10 рабочих дней, с 1 марта сроки изменились и равны 20 календарным дням).

Весь этот промежуток времени деньги лежат в банковской ячейке и выдаются продавцу только после перехода права собственности, передачи квартиры по акту сдачи-приемки и снятия с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных по этому адресу.

Однако в большинстве регионов все происходит не так. Сначала пакет документов сдается на проверку в Регистрационную палату. Если инспектор дает добро, договор подписывается, и деньги тут же выплачиваются продавцу в полном объеме. Казалось бы, если документы уже проверены, что тут может случиться? Что угодно. [info]golova2uha@lj  прислал мне ссылку на очень впечатляющий случай.

История там длинная, расскажу в нескольких словах. Некий гражданин с тремя детьми продал свою квартиру и купил другую, большей площади. Деньги были переданы продавцу. Когда срок истек, гражданин получил отказ в регистрации в связи с тем, что в этот период (через две недели после подачи документов на регистрацию) на квартиру был наложен арест. Якобы продавец украл крупную сумму денег, и следствие (или кто там по закону совершает такие действия) наложило арест на все его имущество.

Заметьте – через две недели после подачи документов собственность еще не перешла к покупателю, и квартира по закону считается принадлежащей продавцу. Покупатель подал иск в суд и проиграл дело, в результате оставшись и без квартиры, и без денег. Гражданину, конечно, можно только посочувствовать.

В сети мелькают упоминания о том, что это не единичный случай, а реализация эффективного способа захвата квартир. Так сказать, рейдерство на квартирном рынке. Схема, как видите, проще пареной репы. Конечно, следователь тут должен быть в доле, но разве это докажешь?

В связи с этим хочу спросить коллег из регионов – а как у вас проводятся взаиморасчеты? Не боитесь расплачиваться сразу?


(Добавить комментарий)


[info]kor_81@lj
2012-03-16 12:36 (ссылка)
Архангельск. Про расчеты через банковскую ячейку у нас в городе не слышал. Двое знакомых продавали-покупали квартиры, и делали так: после подписания довора все документы сдавали на регистрацию, и в тот день, когда покупатель должен был получить документ, подтверждающий что он стал собственником, когда очередь в Бюро регстрации была уже занятаза (стоять в этой очереди надо час-полтора), покупатель и продавец шли в отделение Сбербанка, расположенное неподалеку, и покупатель клал требуемую сумму на счет продавца.
Есть, конечно, риск, что через час, подойдя к окошку, можно услышать, что в регистрации отказано, но это маловероятно. Если есть какие-то проблемы, покупателей извещают до того дня, когда они должны получить зарегистрированные документы.
Когда покупатели в обоих случаях говорили риелтерам, что они не хотят возиться с наличностью, и хотят, чтобы деньги прошли через банк, те удивлялись, и говорили: "А у нас сразу привозят, и передают при подписании договора".

(Ответить)


[info]kotbel@lj
2012-03-16 12:44 (ссылка)
Башкирия. При подписании договора. Потом договор сдается на регистрацию.

(Ответить)


[info]ballalex@lj
2012-03-16 13:27 (ссылка)
Перифирия живёт в каменном веке. О расчётах через ячейку известно только двум столицам. Да и их ещё совершенствовать и совершенствовать.

(Ответить) (Ветвь дискуссии)


[info]s0no@lj
2012-03-17 00:53 (ссылка)
Все расчеты через ячейку у нас уже обкатаны на тысячах сделок. Ни убавить, ни прибавить.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]ballalex@lj
2012-03-17 06:31 (ссылка)
ответила в личку

(Ответить) (Уровень выше)


[info]milo_4_ka@lj
2012-03-16 13:35 (ссылка)
Татарстан. Покупала и продавала квартиры, ни разу никто не вспомнил о банковской ячейке, если заикнешься о ней - пойдут искать другой вариант, типа ты слишком мутный :)). Деньги в день сделки передавались наликом. То же и с ипотекой. В день подписания договора (ДО госрегистрации сделки!) банк выдает налом всю сумму, в банке их сразу забирает продавец квартиры.
И очень интересные схемы оплаты труда риэлтеров. На мой взгляд, это не компенсация за труд, а чистой воды мошенничество. Например, я хотела продать свою квартиру. ПО ЗНАКОМЫМ! нашли риэлтера. Ок, говорит, ваша квартира стоит 1,6 млн, я ее продам. Сколько вам за труд мы будем должны? НИСКОЛЬКО! Комиссию риэлтера оплачивает покупатель. Ну ладно, покупатель так покупатель. А через неделю вижу свою квартиру в листинге за 1,9 млн. Риэлтер накрутила 300 тысяч (18%) и спокойно ее продает. На мои вопросы "это как так получается?" она отвечает : ну вы же согласились на 1,6, вы их и получите, а сколько еще я возьму с покупателя, это не ваш вопрос, НЕ ВЫ ЖЕ ПЛАТИТЕ )))) Я была под столом от изумления. И самое главное, она так и не поняла, за что была послана. Потом я узнавала, что 90 % риэлтеров там работают по такой же схеме. Варианты накрутки только разные, зависят от осведомленности владельца квартиры о ценах в своем регионе.

(Ответить) (Ветвь дискуссии)


[info]kor_81@lj
2012-03-16 14:10 (ссылка)
В Архангельске продавец и риэлтер сразу договариваются, сколько хочет получить продавец, а сколько риэлтер. Знакомые искали квартиру, читали объявления в газетах, нашли совсем рядом, на той же улице, цена была 2.100.000 рублей. Решили подождать. Через две недели цена снизилась на 50.000 рублей. Позвонили риэлтеру, посмотрели квартиру, решили покупать. Риэлтер им сразу сказала, что продавец должен получить 2 миллиона, и с ним когда хотите, тогда и рассчитывайтесь, а мои 50.000, и их я хочу получитьь в тот день, когда все соберемся в очереди перед Бюро регистрации, чтобы сдать документы. Встретились, передали продавцу 50.000, он при них передал деньги риэлтеру.
300 тысяч, это, конечно, жлобство. 1,6 и 1,9 миллиона, это большая разница, увеличивающая срок продажи. О комиссионных надо договариваться сразу, а то выставят квартиру на продажу за 2,5 миллиона, и будет она продаваться всю оставшуюся жизнь.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]milo_4_ka@lj
2012-03-16 14:45 (ссылка)
Так риэлтеру не выгодно самому продавать квартиру "всю оставшуюся жизнь". Он свои бабки хочет получить, поэтому выставляет он по нормальной рыночной цене, а вот собственнику цену занижает.

(Ответить) (Уровень выше)


[info]s0no@lj
2012-03-16 14:53 (ссылка)
У нас сейчас все продавцы грамотные - и в бумажном виде Бюллетень недвижимости читают, и интернетом пользуются. Все базы в открытом доступе, так что спрятать цену квартиры невозможно.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]milo_4_ka@lj
2012-03-16 14:59 (ссылка)
"У нас" это в Питере? В Питере да, я с таким не встречалась.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]s0no@lj
2012-03-17 00:54 (ссылка)
Это в Петербурге, да.

(Ответить) (Уровень выше)


[info]prince_consort@lj
2012-03-16 13:42 (ссылка)
В подмосковье все как Вы описали. Деньги передаются прямо после сдачи документов.
А вот в Москве-порядок как в Питере. Только сроков рассмотрения не знаю

(Ответить) (Ветвь дискуссии)


[info]ballalex@lj
2012-03-17 07:15 (ссылка)
Раньше было, сейчас уже нет. Если только где-то динозавры остались.

(Ответить) (Уровень выше)


[info]katr_inna@lj
2012-03-16 13:43 (ссылка)
Блин, ну трое же детей у человека. Ну что за ублюдки.
Спасибо за предостережение.

(Ответить)


[info]di_halt@lj
2012-03-16 14:06 (ссылка)
А есть возможность заморозить деньги в ячейке так, чтобы их нельзя было забрать до предьявления договора? А то документы уже подписаны, а человек взял и забрал их из ячейки.

(Ответить) (Ветвь дискуссии)


[info]s0no@lj
2012-03-16 14:36 (ссылка)
При закладке денег подписывается соглашение. в котором четко указывается, кто и когда имеет к ячейке доступ. Прийти и взять деньги до регистрации невозможно - это контролирует банк.

(Ответить) (Уровень выше)


[info]estreiiita@lj
2012-03-16 14:07 (ссылка)
У меня такого кошмара, слава Богу, не случилось, но о продаже квартиры в Питере тоже не лучшие воспоминания, понервничать пришлось изрядно, если будет возможность, загляните: http://estreiiita.livejournal.com/29313.html , интересно будет Ваши комментарии услышать!

(Ответить)


[info]doobr@lj
2012-03-16 15:08 (ссылка)
Почему вы считаете, что это захват квартиры? Ведь сама то квартира отходит к государству.

(Ответить) (Ветвь дискуссии)


[info]s0no@lj
2012-03-17 01:09 (ссылка)
С чего это она отходит государству? Продавец украл что-то у частного лица. Частное лицо требует возместить ущерб за счет имущества вора. Квартиру передают истцу, а продавец остается с деньгами.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]doobr@lj
2012-03-17 18:23 (ссылка)
А где то там пишется, что в пользу частного лица арестована квартира? Мне показалось, что продавец задолжал государству. С частным лицом если, то какой смысл участвовать в афере продавцу, он ведь остаётся без квартиры и с уголовным делом?

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]s0no@lj
2012-03-18 01:20 (ссылка)
Если там мошенничество, то с этим частным лицом существует сговор. Квартира остается частному (подставному) лицу, а уголовное дело закрывается в связи с примирением сторон.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]doobr@lj
2012-03-18 11:46 (ссылка)
Ясно. Просто как то слишком уж наворочено. Нужно доверять партнёру, раз на него по суду уходит квартира. И потом, а если бы клиент догадался нормальный договор оформить и платить по факту?

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]s0no@lj
2012-03-18 11:49 (ссылка)
Условия покупки обговариваются до сделки. Продавец может и отказать покупателю, если его не устраивают условия.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]doobr@lj
2012-03-18 11:55 (ссылка)
Это то ясно. Но как вы считаете, львиная доля вины, всё же на пострадавшем?

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]s0no@lj
2012-03-18 12:02 (ссылка)
Какой вины? Пострадавший действовал так, как действуют все покупатели в их регионе. там все сделки идут по таким схемам - деньги в момент подписания договора.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]doobr@lj
2012-03-18 12:06 (ссылка)
Это просто очень старая дилемма, кто виноват при кидке : лох или жулик, кстати большинство из прошедших школу девяностых, априори склонно считать виноватыми лоха. Я просто вашим взглядом поинтересовался, если чё, я не спорю.

(Ответить) (Уровень выше)


[info]salt_ru@lj
2012-03-16 15:39 (ссылка)
А у этого гражданина разве не появляется право требовать с продавца деньги? А когда уголовное дело закроют - арест с квартиры не снимется разве?

Просто как-то не верится, что закон оставляет добросовестного приобретателя ни с чем. Геморрой - да, но должна быть законная возможность вернуть свое.

(Ответить) (Ветвь дискуссии)


[info]s0no@lj
2012-03-17 01:14 (ссылка)
Право требовать деньги, конечно, остается. Только денег уже нет, а зарплата оказывается равной трем рублям. Ну и будет он по решению суда выплачивать эту сумму по рублю в месяц всю оставшуюся жизнь. А сама квартира передается не покупателю, а истцу, по заявлению которого возбуждено уголовное дело.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]salt_ru@lj
2012-03-17 06:38 (ссылка)
А кстати, квартира делится пополам, наверное. Ведь покупатель тоже подает иск, выигрывает его - и продавец становится должен и ему тоже. Насколько я помню, имущество должника должно делиться между истцами - в пропорции долга. По крайней мере, когда на зарплату обращают взыскание - то взыскивается именно так, а не сначала одному, а второй ждет 10 лет.

Это я к тому, что хоть какие-нибудь деньги получить можно, а возможно, и остаться в квартире, доплатив второму истцу.

(Ответить) (Уровень выше)


[info]ballalex@lj
2012-03-17 06:35 (ссылка)
У нас нет судебной практики признания добросовестным приобретателем.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]salt_ru@lj
2012-03-17 06:40 (ссылка)
но право подать иск на возмещение ущерба у человека ведь есть. И выиграет его он 100%.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]ballalex@lj
2012-03-17 06:41 (ссылка)
Конечно есть. А вот выиграет ли он его, ещё смотреть надо.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]salt_ru@lj
2012-03-17 06:46 (ссылка)
ну а какие варианты не выиграть?

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]ballalex@lj
2012-03-17 06:59 (ссылка)
Каждый подписанный договор имеет свои нюансы. Поэтому повторюсь, Смотреть надо.

(Ответить) (Уровень выше)


[info]s0no@lj
2012-03-18 01:18 (ссылка)
Такая практика есть. Но этот покупатель на момент наложения ареста еще ничего не приобрел.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]ballalex@lj
2012-03-18 07:45 (ссылка)
Киньте ссылку на дела где покупателя признали добросовестным приобретателем. К сожалению, ничего не могу найти.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]s0no@lj
2012-03-18 12:13 (ссылка)
Нет времени искать. Был пленум Верховного суда, там есть разъяснения (http://www.ilvovsky.ru/news/9/69/). П.37 и далее. Я разговаривала с юристами, они говорят, что суды исходят из этого постановления.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]ballalex@lj
2012-03-19 11:00 (ссылка)
Спасибо. Буду штудировать.

(Ответить) (Уровень выше)


[info]the_sardine@lj
2012-03-16 16:32 (ссылка)
Когда покупали квартиру год назад, рассчитывались наличными при подписании договора. (Челябинск)

у нас в договоре был пункт: В случае выявления любых, в том числе имущественных прав третьих лиц на отчуждаемую квартиру, возникших до исполнения настоящего договора, ответственность по удовлетворению законных претензий этих лиц ложится на ПРОДАВЦА. И пункт о том, что продавец гарантирует, что кв-ра не продана, не заложена, не подарена и т.д.и т.п.

Также в день сделки агентство нам предоставило свое Заключение правовой экспертизы на двух страницах с печатью и подписью директора, а мы лично за пару часов до сделки получили в регпалате выписку из госреестра. Поэтому, когда сдали док-ты в регпалату, я была спокойна. Я в этом плохо разбираюсь, но разве статья 460 ГК "Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц" не защищает покупателя?

(Ответить) (Ветвь дискуссии)


[info]the_sardine@lj
2012-03-16 16:50 (ссылка)
>>В случае выявления любых, в том числе имущественных прав третьих лиц на отчуждаемую квартиру, возникших до исполнения настоящего договора, ответственность по удовлетворению законных претензий этих лиц ложится на ПРОДАВЦА

Хм. Хотя, выходит, этот пункт ни о чем, т.к. продавец и будет удовлетворять эти претензии с помощью "моей", а на самом деле своей квартиры.

Но тогда я же буду иметь право требовать расторжения договора купли-продажи (ст.460 ГК)

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]s0no@lj
2012-03-17 01:16 (ссылка)
Расторгнете вы договор, но денег-то у продавца уже нет. Потратил. И из зарплаты (догадайтесь, какая она у него по документам), он будет выплачивать покупателю эту сумму лет триста.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]the_sardine@lj
2012-03-17 02:47 (ссылка)
>И из зарплаты он будет выплачивать..

мы у юр.лица покупали.
Квартиру в новом доме. Предварительно узнали через агентство, что это юр.лицо их постоянный клиент и у предыдущих покупателей никогда проблем с этим продавцом не было. Агентству доверяли, т.к. его директор - близкий друг брата близкого друга мужа)). оно самое крупное в городе и репутация у него хорошая.

я сама всегда жутко нервничаю, когда дело касается таких больших сумм, и во всем первым делом подозреваю подвох, поэтому мы специально выбрали самое приемлемое для себя агентство, но и туда ходили со своим юристом, который читал все, что мы подписывали.

Кстати, только сейчас вспомнила, что юрист, который помогал нам с этим всем, действительно говорил, что можно воспользоваться банковской ячейкой.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)


[info]ballalex@lj
2012-03-17 06:39 (ссылка)
В вашем случае можно было ещё легче поступить. Перечислить на счёт юр.лица (застройщика) денежные средства. И на руках у вас осталось бы платёжное поручение.

(Ответить) (Уровень выше)


[info]sumarok@lj
2012-03-17 08:15 (ссылка)
Ярославль.Квартиру покупали в декабре, платили наличными при подписании договора в день сдачи документов на госрегистрацию.

(Ответить)


[info]ivan_iv@lj
2012-03-17 23:53 (ссылка)
Аккредитив не спасёт в таких случаях?

(Ответить) (Ветвь дискуссии)


[info]s0no@lj
2012-03-18 01:16 (ссылка)
Аккредитив тоже спасает. Любая форма платежа, производимого после регистрации права собственности.

(Ответить) (Уровень выше)


[info]ballalex@lj
2012-03-18 07:46 (ссылка)
Спасёт, если продавец согласиться на него.

(Ответить) (Уровень выше)


[info]ikdunk@lj
2012-03-19 03:58 (ссылка)
Пермь. Работает весь город без банковских ячеек. если сделка не ипотечная то передаются деньги в полном объеме наличными или пересылаются на счет и продавец подписывая договор пишет что сумма в таком то размере получена им полностью. потом всей компанией идут в палату и сдают документы на регистрацию.

(Ответить)


[info]carski@lj
2012-03-29 09:22 (ссылка)
Мурманск. При покупе (лет 7 назад и года 3 назад) и при продаже (года 3 назад) расчет был сразу.
При купле-продажи осенью (от знакомых к знакомым) тоже расчет был сразу.

Но на будущее, думаю,буду прибегать к банковской ячейке.

(Ответить)