1) "на заказ" и "вопреки убеждениям" иногда счастливо не совпадают ;) Готов Вам поверить, что человек все это пишет совершенно искренне. Но сочетаниe журнала, анализа с кучей передергиваний, и IMHO не к месту помнутых олигархов наводит на мысли.

2) про неэффективность я Вас не очень понял. Люди сами принимали решения, строить им дачу, покупать ананасы или инвестировать в МММ, при этом из очевидно ложных посылок, кажется, в массе своeй не иcходили. Неликвидность - совсем не признак нееффективного вложения. Например, ювелирные изделия менее, чем 5-значной стоимости, имеют страшно низкую resale value. По-Вашему, когда я дарю жене колечко, то я поступаю неэффективно? На дачах проводят выходные и отпуска. В Европе люди часто тратят большую долю дохода на отпуска - вложения вполне эффективные и рациональные, но с нулевой ликвидностю.

Про застройку и зонированиe отвечу отдельно.