Эта история началась совсем недавно – в феврале 2011 года. Мне написала моя читательница из ЖЖ – назовем ее, например, Ниной. Она хотела купить недорогую комнату на деньги, которые давали ей родители.  Не просто недорогую – самую дешевую, по цене в пределах одного миллиона рублей.

Надо сказать, что я терпеть не могу работу по подбору комнат. Найти квартиру с любыми параметрами – это пожалуйста, а комнаты не люблю искать даже самые простые. Поэтому я всегда предлагаю клиентам найти комнату самим, после чего моя роль сведется к сопровождению сделки – проверю документы, помогу внести аванс в агентство, продающее комнату, проведу взаиморасчеты и нотариат, а потом вместе с клиентами приму комнату у продавцов.

Такой подход удобен еще и тем, что люди, накопившие денег на комнату, не располагают лишними средствами, и экономия на оплате работы по подбору варианта для них бывает весьма важна. Иногда на эту оплату у них просто не хватает средств.

К тому же в феврале похолодало, моя машина  перестала заводиться, а ходить по просмотрам по тридцатиградусному морозу – удовольствие ниже среднего. В общем, клиенты стали искать комнату сами. Задача упрощалась тем, что она нужна была не в центре, а в спальном районе, в стандартной квартире.

Первую комнату они нашли в кирпичном доме. Во всем районе только три комнаты  попадали в цену – одна с окнами на козырек, вторая – в бывшем общежитии и третья – без видимых дефектов.

- Нина, почему комната такая дешевая? – задала я вопрос. – Кто соседи?

Соседями оказалась семья из бабушки, матери и ребенка.

- Сколько лет ребенку?

Этого Нина не знала. Ей в голову не пришло спросить. Но, поскольку комнату предполагалось сдавать, возраст соседского ребенка имел  значение. Если ему меньше семи лет, то любой шум из комнаты нового владельца будет непрерывным источником конфликтов – маленьких детей рано укладывают спать. Кроме того, они спят днем, иногда капризничают и плачут, создавая неудобства окружающим, их купают, подолгу занимая ванную, им часто стирают одежду, развешивая ее в местах общего пользования. Об этом ни Нина, ни ее муж, который принимал самое деятельное участие в процессе покупки недвижимости, даже не задумались.

От этой комнаты отказались. Нашли другую. Там все было прекрасно – метро рядом, соседка – одинокая женщина средних лет, чистоплотная и без вредных привычек. По электронной почте мне сбросили документы на комнату. Они тоже не вызвали никаких вопросов.  Продавалась комната без агентства – подруга собственницы, агент Галина, сопровождала сделку со стороны продавца. Документы к сделке были полностью готовы, поэтому аванс частному лицу мы договорились не вносить, а сразу выйти на нотариат. Назначили дату. Вот тут оно и началось.

Нина позвонила мне, чтобы узнать, как будет проходить процесс взаиморасчетов. Я объяснила – встречаемся утром в расчетном центре, закладываем деньги в ячейку, а потом идем к нотариусу.

- Мы хотим провести закладку в Сбербанке, - выставила условие Нина.

- В Сбербанке не получится, - возразила я. – Там нет условий для проведения взаиморасчетов. Доступ к ячейке возможен только при условии одновременной явки продавца и покупателя. К моменту регистрации договора на ваше имя вы уже  получите собственность, но при этом будете продолжать контролировать деньги. Ни одни продавец на это не согласится.

- А что нам тогда делать? У нас деньги на счету. Как их привезти в расчетный центр?

- Очень просто. Заказываете деньги заранее, в день сделки их получаете, садитесь в машину и едете в расчетный центр. Если у вас нет своей машины, вызовите такси или договоритесь с друзьями, чтобы вас отвезли. В крайнем случае, я сама буду проезжать через соседний район, могу заехать и забрать вас с деньгами на своей машине.

Нина сказала, что подумает, и положила трубку. Мы с Галиной созванивались за день раз пять, обсуждая закладку денег и нотариуса. Я звонила Нине, пытаясь выяснить, к какому решению они пришли. Трубку она не брала. Зато ее муж, как выяснилось, развил бурную деятельность.

От сейфинга в Таврическом банке он отказался – это не Сбербанк. Тогда Галина предложила ему расчетный центр на улице Восстания. Он ему не понравился – вход в него был прямо с улицы (а откуда он еще, интересно, может быть?). То, что сам сейфинг находился за двойной стальной дверью, под охраной и сигнализацией, видимо, им было не замечено.

Как выяснилось чуть позже, муж Нины работал в банке. Двадцать первый век на дворе! Весь мир пользуется безналичными расчетами, а эти тупые агенты до сих пор предлагают возить деньги сумками. Да что с ними обсуждать этот вопрос! Гораздо умнее и безопаснее открыть в банке аккредитив, и оплатить покупку с его помощью.

Здесь я хочу остановиться и сделать отступление, потому что уже наговорила много не всем понятных вещей. За время существования рынка недвижимости порядок проведения взаиморасчетов по сделкам менялся несколько раз. Вначале все было совсем просто. ГБРа еще не существовало, договоры просто заверялись у нотариуса, а деньги передавались из рук в руки на лавочке в соседнем дворе. Вроде бы и цены были тогда невелики, но до деноминации крупных купюр еще не было напечатано, поэтому денег за дорогую квартиру иной раз набирался целый чемодан.

Потом (в марте-апреле 1992 года) в Петербурге начал действовать специальный орган – Государственное Бюро регистрации (ГБР). С этого времени переход собственности на объект  недвижимости происходил не в момент подписания договора купли-продажи, а после государственной регистрации сделки.

А теперь представьте себя продавцом. Вы подписали договор у нотариуса, а деньги вам отдадут потом, через 1-3 дня. А если не отдадут? Собственность к тому времени вы уже потеряете.

У покупателя возникали те же опасения, только в зеркальном варианте. Если отдать деньги сразу после нотариата, то где гарантия, что регистрация пройдет без проблем? А если в ней ГБР откажет, пусть даже по причине технической ошибки в документах? К этому времени даже добросовестный продавец, получив деньги, может улететь по своим делам на другой конец света, и внести изменения в договор будет невозможно. Останешься и без денег, и без квартиры.

И вот тогда на помощь пришли агентства. На время регистрации деньги за квартиры и комнаты вносились в агентство и хранились в его сейфе. Именно агентство служило гарантом «правильности» взаиморасчетов. О том, чем все это кончилось, я уже писала.

Напуганные недобросовестностью риелторов граждане стали снимать ячейки в банках сами. Это тут же породило новые проблемы. Какие? Чтобы положить деньги в ячейку, нужно было прийти в банк вдвоем – продавец и покупатель присутствовали при этом одновременно. Но чтобы вынуть оттуда деньги, тоже нужно было прийти вдвоем! А к этому времени покупатель уже получал собственность на квартиру. Зачем ему куда-то идти? У него уже все есть. Некоторые особо ушлые товарищи требовали от продавцов часть денег обратно – заплати, или не приду в банк. Подавай в суд, если хочешь. Года через три, глядишь, и получишь на руки решение суда.

Банки отреагировали на эту ситуацию, хотя и не сразу. Первым в Петербурге оказался филиал московского банка «Огни Москвы». Он ввел дополнительную возможность при аренде ячейки – выбывание покупателя и доступ только одного участника (продавца) после предъявления свидетельства о собственности на имя покупателя. Как только покупатель становился новым владельцем, продавец получал возможность вынуть из ячейки деньги без него.

Это разрядило ситуацию, но лишь отчасти. Продавец должен был предъявить в банк оригинал свидетельства о собственности, которое в ГБР выдавали… покупателю. А если он не привезет его в банк?

Инициативу перехватили агенты. Регистрацию в ГБРе мы проводили по доверенности, получая документы в свои руки, и сразу ехали в банк, чтобы предъявить их до того, как отдадим в руки покупателю.

Но самое главное, эта услуга банков не работала, если сделку проводили с цепью квартир. Как правило, деньги в цепи получают несколько человек – кто-то может продавать дорогую квартиру, покупая подешевле, и ему полагается доплата. Таких людей в цепи может оказаться несколько, не говоря уже о прямом продавце. Да и большинство агентств свои комиссионные закладывает в ту же ячейку и получает в конце сделки. Просто выбыванием одного покупателя эту ситуацию не разрулить.

И тогда несколько крупных агентств  сообща зарегистрировали принципиально новое  юридическое лицо – расчетный центр по сделкам с недвижимостью. Этот центр арендовал у одного из банков часть ячеек. По договору с банком сотрудник центра  мог войти в ячейку вместе с любым из арендаторов ячейки.  При закладке денег составлялся договор, в котором подробнейшим образом прописывалось, кто именно вносит в ячейку конверты с деньгами и кто именно и выполнении каких условий может каждый конкретный конверт получить.

Если цепь была длинной – 5-6 или более объектов, менеджеры обязательно собирались за день до сделки, что «расписать деньги». Схема внесения и выемки средств тщательно прописывалась заранее.

За годы работы рынка этот механизм был отлажен до совершенства. Менеджеры и опытные агенты прекрасно понимают все тонкости процесса – когда, при наступлении каких условий  и какие именно риски переходят от покупателя к продавцу и обратно.

Правда, большинство расчетных центров, учрежденных юридическими или частными лицами, давно приказали долго жить. Теперь эту услугу оказывают сами банки, организовавшие специальные подразделения.

Время шло, цены на квартиры росли, коммуналок в Петербурге становилось все меньше, а прямых продаж – все больше.  Все чаще стал вставать вопрос о безналичных расчетах по сделкам. Прежде всего на этом настаивали клиенты, жившие за границей. Провезти через границу в чемодане полмиллиона, а то и миллион долларов наличными – непростая задача. Банковские переводы тоже контролируется соответствующими надзорными службами, но при выполнении определенных условий такие транзакции возможны.

И тут оказалось, что к таким способам взаиморасчетов не готовы… сами банки. В России аккредитив могло открыть только юридическое лицо! Для далеких от банковских сфер читателей кратко поясню: аккедитив – это вид банковского счета, с которого банк переводит деньги на счет продавца после выполнения определенных условий, подтвержденного документами. При этом сумма, лежащая на счету, безотзывна – покупатель не может взять и снять свои деньги просто потому, что ему так захотелось.

Говоря другими словами, это аналог ячейки, в которой лежат безналичные деньги. Условием может быть передача собственности. Предъявил банку свидетельство из ГБРа, а он в ответ переводит деньги с аккредитива продавцу.

Любой спрос рождает предложение. Полетели первые ласточки – в прошлом году уже целых три банка готовы были оказывать эту услугу частным лицам. Но… спрос на нее оказался минимальным. Почему? Казалось бы, это гораздо безопасней и удобней, чем наличные. У всех уже есть счета в банках, хотя бы зарплатные, все уже привыкли к кредитным картам. А спроса нет. И нет его по четырем причинам.

Во-первых, при безналичных расчетах через аккредитив проходит полная стоимость квартиры, которую далеко не все хотят афишировать. Если собственность на квартиру возникла меньше трех лет назад, продавец заплатит 13%  с суммы, превышающей миллион.  На это он никогда не пойдет – проще указать в договоре стоимость по ПИБу (БТР) и спрятать полную сумму. Иногда на это не идет покупатель – чтобы не спросили, где он взял столько денег.

Во-вторых, взаиморасчеты через аккредитив проходят дольше, чем через ячейку. Покупатель должен открыть счет в банке, через который пойдут расчеты, и на это требуется примерно неделя, а иногда и больше. Потом три-четыре дня деньги будут идти на счет продавца, если он открыт в другом банке. Никто не хочет ждать.

В-третьих, аккредитив – дорогое удовольствие. Банк берет за эту услугу 1,5-3% от суммы на счету.  По крайней мере, такие цены были год назад, когда я пыталась провести одну сделку через аккредитив. Стоимость аренды ячейки в течение месяца - всего около тысячи рублей.

И в-четвертых, взаиморасчеты по сложным сделкам (цепям квартир)   таким способом просто невозможны – получателей денег будет много, а условий их получения – еще больше.

Но продвинутый муж Нины не стал обсуждать такой вариант со мной. Разве ж агенты что-то понимают в банках? Их место за печкой. Вместо этого он стал требовать от агента Галины провести расчеты по комнате через аккредитив. Он все знал лучше любого риелтора – банкир, ага. Комнату ему так и не продали.

Надо ли говорить, что ни минимальной оплаты моих консультаций, ни даже «спасибо» и «извините» мне дождаться не довелось. Я не огорчаюсь – каждый создает свою карму сам.