"Московская недвижимость всегда в цене"
Интересно посмотреть на основные тенденции рынка недвижимости московского региона за прошедшие 8 месяцев.

Итак, спрос на новостройки упал примерно на 40%. На эти же 40-45% сократилось и предложение. По итогам года вместо прежних примерно 2 млн. кв. м жилья будет сдано 1,1-1,2 млн. кв. м (зато доля т.н. социального жилья останется прежней - около 2,5 млн. кв. м).
При этом надо учитывать, что 80% коммерческих новостроек сегодня монолит, где средняя площадь квартир переваливает за 100 кв. м (против 50-55 кв. м панельных).
Т.е. по числу сданных квартир предложение уменьшится не на 40-45%, а на 60% примерно - около 10-12 тыс. квартир в новостройках против прежних 17-18 тыс.

Такое следование застройщиков за спросом показывает, что никакого обвала цен на недвижимость не будет. Грубо говоря, сократится спрос на 80%, и предложение уменьшится на 80% (например, до 5 тыс. квартир в год).
Просто надо всегда помнить, что рынок недвижимости в московском регионе - не свободный, а "регулируемый" чиновниками. Кстати, ещё одна тенденция на рынке - это становящийся системой симбиоз чиновничества и застройщиков. Если раньше девелоперы банально несли взятки в кабинет чиновников (кстати, как говорят, уровень взяток вырос с $1 тыс. за кв. м до $1,5-1,8 тыс.), то теперь чиновник становится полноправным участником рынка.

(Кроме того, практически все ведущие застройщики сейчас диверсифицировали свою деятельность - кроме жилья, занимаясь ещё и офисным строительством (самый быстрорастущий сегмент рынка - как по доходу, так и по валу), торговым и т.п. Грубо говоря, упадёт спрос в жилищном секторе - перекинут мощности на офисы).

Показателен тут пример недавнего министра финансов Московской области Алексея Кузнецова, гражданина США. Его жена - владелица компании "Русская инвестиционная группа", и тоже гражданка США. Этой фирме мало того, что перепадали за бесценок земли для строительства в регионе жилья, коттеджных посёлков, бизнес-центров и т.п., так ещё этот Кузнецов мошенническими способами (это формулировка СК) "завладел подмосковной землёй на сумму 20 млрд. руб." (или более $800 млн.).
Кузнецов написал заявление об уходе с поста министра финансов и отбыл с женой в США.

Кстати, цены на новостройки выросли за эти 8 месяцев примерно с $5400 до $6100 за кв. м (но тут, надо признаться, эти 15% прибавки съела инфляция и удешевление доллара к рублю).

На вторичном рынке сокращается число сделок. Если в 2007 г. было совершено примерно 77-78 тыс. сделок, то по итогам этого года ожидается 68-70 тыс. Одна из причин - уменьшение числа выдаваемых кредитов на покупку жилья.
При этом на вторичном рынке очень существенно выросла доля иногородних покупателей - с прежних 25-30% до 40-45% (в сегменте новостроек их доля осталась прежней - около 30%; частично это объясняется тем, что в новостройках надо минимум в течение полугода делать ремонт, тогда как на вторичке можно сразу вселяться в квартиру).

Как и прежде, самые популярные квартиры - самые дешёвые и 1-комнатные. Сейчас на рынке практически невозможно найти однушку дешевле $230-240 тыс. (в начале года было $210-220 тыс.) - это будут 34-36 кв. м в панельной брежневке или хрущовке в Выхино (и ещё 10-15 мин. транспортом от метро). О качестве таких квартир, самих домов и окружения говорить не приходится.

Как и прежде, доля т.н. инвестиционных квартир (т.е. покупаемых как физическими, так и юридическими лицами ради перепродажи) осталась прежней - около 30%.

Ещё одна тенденция - увеличение числа сдаваемых квартир внаём. С прежних 400 тыс. квартир (всего в Москве насчитывается 3,8 млн. квартир) их число выросло до 420-430 тыс. Всё более распространённой становится схема, когда пожилые москвичи меняют свои квартиры таким способом, чтобы у них получилась свободная однушка. Кстати, стоимость аренды росла наибольшими темпами - примерно на 20% за эти 8 месяцев (до 22-23 тыс. руб. за условную однушку).

В Подмосковье цены росли бОльшими темпами, чем в Москве - примерно на 25% за эти 8 месяцев. Доля иногородних на этом рынке достигла 50-55% (выросла и доля москвичей, переезжающих жить в Подмосковье - с 15-20% до 25-30%; это хорошая иллюстрация к той схеме "выделения однушки на сдачу в аренду").

Наконец, самыми высокими темпами росла доля москвичей, покупающих жильй зарубежом. Например, продажи недвижимости в Болгарии, Черногории и на др. недорогих направлениях выросли примерно на 30% (в той же Болгарии с 10-15 тыс. объектов недвижимости за 2007 г. до 13-18 тыс. прогнозируемых объектов по итогам 2008 г.).

В будущем (на ближайшие 2 года) можно выделить следующие тенденции:
1)Уменьшение числа новостроек в Москве - как по валу, так и по числу квартир (ещё примерно на 20%)
2)Удорожание недвижимости будет в пределах уровня инфляции и удешевления доллара по отношению к рублю + 5-7% (за счёт роста уровня взяток и общего удорожания строительного процесса).
3)Дальнейшее увеличение доли иногородних в сделках (возможно, до 50% в целом по всем 4 сегментам - московским и подмосковным новостройкам и вторичке).
4)Дальнейшее увеличение числа квартир, сдавемых в аренду. При этом динамика удорожания аренды будет следовать за общей динамикой роста рынка. Единственный фактор, который может вмешаться в эту динамику - резкий рост коммунальных платежей (возможно, ещё и фискальный нажим на арендодателей).
5)Увеличение числа сделок с зарубежной недвижимостью.