Три 16-этажки
Мы пытаемся понять, какова все ж себестоимость строительства жилья в Москве. Прошу понимать это правильно: во мне нет ни грамма коммунистических убеждений; я вовсе не собираюсь, на основании выкладок о себестоимости, начать призывать «урезать рост цен», «задавить душегубов-капиталистов-застройщиков», «заставить продавать жилье по себестоимости» и к тому подобным бредням. Я прекрасно понимаю, что любой контроль за ценами ведет только к дефициту, а также то, что ЛЮБОЙ продавец, если у него есть возможность продать товар за три рубля – в те же сроки и без риска для себя – продаст-таки за 3, а не за 2. Такова, если хотите, природа человека…
Но дело не в этом. Разговор идет о ДОСТУПНОСТИ жилья. Я думаю, что при нынешних ценах оно все ж недоступно большей части населения. Как сделать его ДОСТУПНЫМ, если мы не хотим при помощи маузера ЗАСТАВЛЯТЬ цены падать? Выход один – надо резко увеличивать предложение. Не так ли?
И, согласно классическим экономическим представлениям, резкий рост цен на рынке именно этому – расширению предложения – и должен способствовать. Высокие цены на товар (ПРИ ОТНОСИТЕЛЬНО НЕВЫСОКОЙ СЕБЕСТОИМОСТИ ПРОИЗВОДСТВА) обещают высокие прибыли, следовательно, на рынок выходят новые производители => предложение товара расширяется => цены падают. Так ведь должно быть?
Тем не менее, почитайте любые экономические обзоры: практически везде говорится одно – что предложение жилья в РФ резко недостаточно, и расширяется крайне слабыми темпами. В чем же дело?
Мне тут ссылаются на «объективные трудности». Мол, «в Москве строить негде», «возможна только точечная застройка» и т.п. Я отвечаю – как же негде, если в Москве целые КВАРТАЛЫ застроены «хрущевками», которые, кстати, давно уж выработали свой проектный ресурс и так или иначе ПОДЛЕЖАТ СНОСУ?! Мне отвечают, что я, дескать, «непрофессионал» (любимый аргумент!), ничего не понимаю, что «все очень сложно», «хрущевки расселять – это вам не лобио кушать» и тому подобные сентенции.
Я же отвечаю – давайте же, чем переливать из пустого в порожнее, ВМЕСТЕ ПОСЧИТАЕМ!!
Се6естоимость строительства мы так и не рассчитали до конца («все очень сложно», «тут нужны профессионалы», «высшее образование тут не поможет», «продайте квартиру – может, тогда вам по доброте дадут смету» и т.п.) Но вот мелькнула пока что наибольшая цифра «себестоимости» - 800 долл. за кв. метр. Ок! Стало быть, «16-этажка» в 9 тыс. кв. м жилой площади обойдется в 7,2 млн. долл. Не так ли? И это, заметим, при ожидаемой прибыли от продажи ВСЕХ квартир в новом доме в размере почти 28 млн. долл.! (см. пред. пост.) То есть, грубо говоря, на прибыль от продажи квартир в ОДНОЙ построенной «16-этажке» строитель нынче может построить еще почти ТРИ «16-этажки»!
А что, если эту «16-этажку» построить на месте «хрущевки»? Мне говорят – «нет земельных участков». Но ведь любая двухподъездная «16-этажка» занимает МЕНЬШУЮ площадь, чем «хрущевка»! И все «подводки» там УЖЕ есть, не так ли?
Мне говорят – «очень дорого обойдется снос «хрущевки». Но сколько может стоить снос? Ну, не столько же ведь, сколько и строительство самой 16-этажки? Пусть 1,5 млн. долл.!
Мне говорят злорадно: «но ведь надо еще и расселить жильцов этой самой «хрущобы»! Знаю. В стандартной «хрущевке» 82 квартиры (сам в такой жил), в 16-этажке, как я уже говорил – 128 (гораздо большей площади). Опять же – для простоты – допустим, что мы отселим жильцов «хрущобы» в эти квартиры «один в один». То есть каждой семье из «хрущевки»– по квартире в новом доме! Останется у нас, таким образом, 46 квартир «лишних». Среднего, как мы предположили, метража – 70 м. Или, в деньгах: 46*70*3000=9,7 млн. долл. Почти 10 «лимонов» баксов. А какова прибыль? 9,7-7,6-1,5=0,8 млн. долл.
800 тыс. долл. прибыли (при куче допущений), для дома, построенного на месте «хрущевки»!

Как же можно после этого говорить о том, что «в Москве нет места», «только парки застраивать», "мы любим природу" и т.п.? НЕ НАДО застраивать парки! Надо снять «административный рэкет» - и нас ЗАВАЛЯТ домами!
Проблема-то – в ЧИНОВНИКЕ! Если он снимает СЕБЕ всю прибыль застройщика, чтобы построить себе хорошую виллу на Канарах – тогда, конечно, «невыгодно» сносить «хрущевки», а в Москве «можно строить» только на месте Битцевского парка…