По сравнению с гипотетической ситуацией, когда застройка Большой Москвы (включающей подмосковье в радиусе до, скажем, двадцати километров) осуществлялась бы рыночным путем - можно предполагать, что многоэтажек и хрущевок было бы меньше, а двухэтажной застройки по типу таунхаусов или отдельных домиков было бы больше.

Если я что-то понимаю, то в этом вопросе - сейчас развилка. Землю под халупами начнут покупать. Не везде, разумеется. Развилка в том, какой механизм будет задействован: "выметайтесь отсюда пока живы" или "давайте вашу цену".

В городах в 1990-е и на рынке расселения был денежный механизм (по крайней мере, он был преобладающим до последнего времени, сейчас кажется что-то начинает меняться - ненавидимые здесь многими недалекими людьми добровольные обмены уступают место поддавливанию и прямому наезду купленных районных властей, по крайне мере в Москве).

По тому, что начнет происходить, мы и узнаем, произошел ли тот самый, чаемый одними и со страхом ожидаемый другими поворот. Сдается мне, однако, что жители хибар, за которые, как ты их оценил, и три штуки-то много, могут иметь другое мнение относительно ценности ближнего леса или реки или удобного доезда. Я бы рекомендовал им запастить гранатами. На случай выхода за правовое поле. В конце концов, среди них много технической интеллигенции, которая ковала оружие для защиты своей земли и весьма воинственно настроена. Вот пусть против уполномоченных из администрации эту воинственность направят. Которые приедут с бумагой, что земля вовсе не их, а коттеджного поселка "Триумф законности". Вообще, им не позавидуешь - либо граната, либо признать, что свободный рынок без вмешательства лучше.

Ну да. А проблема здесь в sunk costs, в том, что неэффективные вложения уже сделаны и продолжают оказывать влияние на жизнь.

Проблема с халупами, как я ее вижу, еще и в том, что они занимают далеко не всю землю под городами. До сих пор сохраняются бессмысленные "пригородные совхозы" и т.д. То есть скупка шестисоточных халуп в массовых масштабах начнется, видимо, не скоро - не раньше, чем будут выедены другие земли. А немассовая - практически невозможна из-за заложенной скученности и т.д. В итоге миллионы людей оказываются заперты в своих дорогостоящих (для них самих) тупаках. Беда ведь в том, что те участки, которые мне близко известны (под Ленинградом) - лишены и леса, и речки, и удобного доезда. Вот в чем горе.

Что есть "наиболее эффективный" способ планирования городского ландшафта - вопрос сложный. Ясно, например, что просто неограниченная частная собственность на уровне участка под зданием - решение не лучшее, в том смысле, что я бы не хотел жить в районе, где через дорогу могут открыть цементный завод или свиноферму, или построить 10-этазный дом с окнами в мой сад. Наверное, собственность на землю на уровне небольшого города или района будет довольно приятна, на это невозможно елси не строить город с нуля.

Меня очень огорчает, что в Москве нельзя (почти) ни за какие деньги жить в доме с садом не слишком далеко от центра. Но это не значит, что советские решения о планировании в 50х -80х были таие уж неэффективные - их цель была построить задешево много отдельных квартир. Судя по ценам на жиле в известных мне европейсх странах, 1 кв.м. или 1 bedroom в townhouse стоит в 2-3 раза больше, чем в многоэтажном доме. Из соображений размерности и термодинамики ;) в России соотношение должно быть выше.

я бы не хотел жить в районе, где через дорогу могут открыть цементный завод или свиноферму, или построить 10-этазный дом с окнами в мой сад.

Чтобы понять настоящий смысл этого высказывания, надо перевести его в более точную форму. Получится примерно так:

Вы хотите, чтобы у вас была возможность купить за некую сумму участок на берегу речки, но чтобы государство запретило другим людям (потенциальным жителям десятиэтажки) заплатить за такой же участок сумму, существенно превышающую ту, что заплатили вы. Вы не хотите конкурировать с ними на равных и перекупить участок под десятиэтажку, зарезервировав его под свой газон. Нет, вы хотите чтобы ради вашего удовольствия государство запретило одним людям продавать соседние участки, а другим - покупать их. Но свое право покупать такой участок вы за собой оставляете.

То есть вы не хотите нести издержек по сохранению комфортабельной красоты ЗА ПРЕДЕЛАМИ вашей земли, не хотите переехать - а хотите переложить эти издержки на других.

Заметьте, что случай цементного завода совсем другой - тут уже происходит прямое воздействие на вашу собственность, тут вы уже вправе требовать компенсации и т.д.

я бы не хотел жить в районе, где через дорогу могут открыть цементный завод или свиноферму, или построить 10-этазный дом с окнами в мой сад

Чтобы понять настоящий смысл этого высказывания, надо перевести его в более точную форму. да, но точная форма несколько другая: я готов заплатить больше за leasehold на "правильных" условиях небольшого участка посредине района, вся земля в котором принадлежит одному владельцу чем за собственность на маленький участок среди других маленьких участков без zoning restrictions. В "правильном" договоре lease записано, что landlord разрешит делать другим арендаторам на соседних участках, а что нет.

Я не вижу принципиального отличия потери чистого воздуха (от цементного завода рядом) от потери вида и privacy (от многоэтажки рядом). И то и другое - прямой ушерб моей собственнности, непосредственно влияюший на resale value.

Предложения купить все участки вокруг или переехать несерьезны - мои ресурсы ограничены а переезд несет в себе много издержек.

"Вид из окна" - это не физический элемент участка, равно как и privacy. Мало ли кто как оценивает свою privacy - может, вчера вы считали присутствие соседа терпимым, а сегодня он вас раздражает. Что же, ему выметаться вон? Или платить вам компенсацию?

Предложения купить все участки вокруг или переехать несерьезны - мои ресурсы ограничены а переезд несет в себе много издержек.

Поэтому и придуман механизм всяких кондоминиумов и прочих поселков с заранее заложенными обязательствами и планами застройки. Не покупайте все участки сами - въезжайте в поселок, где заранее прописан запрет на строительство десятиэтажек (и процедура снятия этого запрета).

Или продайте свой участок под другую десятиэтажку - денег может быть достаточно для переезда...

Насчет физических/нефизических свойств участка - вопрос тонкий. Разные люди и суды его решают по-разному ;)

В остальном мы, кажется, согласны. Но я так и не понял, что Вы понимаете под "неэффективностью дачного строительства".

Высокая степень концентрации населения, недостижимая в таунхаусах с палисадниками являлась в совке неотъемлемой частью быта. Для того, чтобы жить в двухэтажных домиках, нужно иметь автомобиль, а то и два на семью. Ни метро, ни троллейбус тут не помогут. Нужны маленькие магазинчики, скорее всего частные.

Интересно, что трансформация хрущевской застройки не может происходить быстро. Для той категории населения, которая может себе позволить частный дом с участком, расположение жилища близко от торговых или транспортных центров не представляет большую ценность, поэтому и в Штатах они предпочитают suburbs, в то время как беднота жмется к downtown.

Что же касается шести соток, то они расположены как правило там, где их нищие владельцы не могли бы позволить себе проживать постоянно.