Почему-то принято считать все полученные банком проценты его чистой прибылью.
Не совсем правильно. На бытовом уровне - да, мы все даем друг другу в долг, как правило, без процентов.
И без оформления бумаг.
Ну так и гвозди в стены забивать и обои клеить своим друзьям я обычно помогаю бесплатно. И отвожу, если они без
колес - тоже за спасибо. Но это не значит, что такси должно быть на халяву.
Из чего складывается себестоимость в банке?
1. стоимость привлеченных ресурсов.
Конкретные цифры подскажут жж-работники банков. Сколько в Штатах платят по депозиту? процента 3, думаю?
Вот глянул в Ведомостях - 30-летние облигации США торгуются под 5,5% годовых...
2. ФОР (фонд обязательного резервирования).
В России он составляет, грубо говоря (спецы, не бейте!), 10% от привлеченных средств + 1% от размещенных.
То есть банк привлекает $1000, а в бизнес пускает только $900. Вот вам уже +10% к ставке.
3. Накладные расходы.
Тайна за семью печатями.
4. Риски.
Есть определенный процент невозврата. Неполного возврата. Затрат по взысканию.
Это то, из-за чего в России ипотека не развивается.

В итоге, процент по ипотечным кредитам формируется рынком. Да, с участием государства. Но все равно рынком.
А кредит - это такой же товар, как и помидоры.
Не нравится - не кушай :)))