вы не понимаете что недвижимость не дорожает - она остается на прежнем уровне. И нефть не дорожает.

Это дешевеют наши зарплаты, ага.

а можно ссылку хоть на одно упоминание дефолта до 17 августа?
просто есть человек, который утверждает, что именно он обогатил русский язык этим словом

Ссылки найти можно - достаточно почитать "Известия" за июль 1998 года. Я там как раз впервые это словечко и увидел. Помню, поначалу оно меня ужасно раздражало. Я вообще не люблю, когда новые иностранные слова в наш язык тащат :))
По-моему, впервые я прочел про "дефолт" в июле того года, в каокм-то из материалов Светланы Бабаевой

спасибо. ясно, что врет, но уличить не удавалось :-)

дело не в словечке, хотя оно и могло быть
суть проблемы пирамиды ГКО описали гораздо раньше
см. архив на worldcrisis.ru, например
(сайта тогда не блыо но его создатель предупреждал (он тогда работал в правительстве) о том самом сильно раньше лета 1998)

суть проблемы мне вообще неинтересна за очевидностью экономической и недостовреностью исторической

это как?
есть документы типа служебных записок в министерствах
или это недостоверно?

что значит cem, неинтересна а исторяи недостоверна?
что вы вообще здесь делаете тогда? ;-]

в слова играю. они внутри, а значит настоящие

Так удобнее просто.Жить.Многим.И легче.Ну вот и...
А думаю,что ты прав - квартиры в цене обвалятся.Рано или поздно.

Мой сын, профессионал в обсуждаемом вопросе (там у меня в ЖЖ есть его круденшалсы, кому надо), месяц назад ПРОДАЛ свою квартиру (3 бэдрума, два левола) в Вашингтоне. Не разрешает нашему младшему сыну покупать жильё, поскольку ожидает обвал цен на недвижимость.
Это уже случилось в наиболее дорогих районах Сан-Франциско и на Манхеттане, пока на 20%, но там это 300-500 К

Большое спасибо!
Если где-то можно узнать мнение Вашего сына поподробнее - дайте ссылку, огромная просьба.
Или заходите сюда http://www.livejournal.com/community/realty_analyser/

Спасибо, не думаю, что он публиковал что-то по этому поводу, но я ему пошлю ваш коммент.

Ну, с моей стороны - это проявление безграничного пессимизма. В течение многих лет я все ждала, что они рухнут. А потом махнула рукой и купила хрущевку в далеком Подмосковье. Жить - то как то надо...

Мало что понимаю в вопросах недвижимости, поэтому, ни согласиться, ни поспорить не могу.
Но такая уверенность откуда? На основе чего?

предполагаю, что на основе здравого смысла.
или нет?

Да все просто. Уверенность оттуда же, откуда и уверенность в крахе любой пирамиды.
Еще в прошлом году аналитики подметили, что чуть ли не ПОЛОВИНА (!) квартир покупается нынче в Москве не для того, чтобы там жить или, на худой конец, сдавать внаем и получать таким образом доход. Квартиры использовалисб умными гражданами как средство вложения и преумножения капитала.
То есть: фондовый рынок у нас все еще практически не развит, банкам население после известных событий (см. начальный пост) тоже склонно доверять мало; зато есть рынок недвижимости, на котором за 5 лет рост составил 300 и более процентов, или более 66% годовых - хоть в валюте, хоть в крепких постдефолтных рублях.
Люди кинулись скупать недвижимость, предложение сильно отставало от спроса - и потому цены росли, как на дрожжах. Не хотите пример МММ - хорошо; давайте вспомним американский "фондовый пузырь" в сфере "высоких IT-технологий". Он тоже лопнул, и цены на акции "интернет-компаний" упали в 100-500 раз...
Механизм-то всегда один и тот же: сначала товар покупают, потому что он растет в цене. Потом продают, потом покупают вновь. Рост обеспечивается за счет вовлечения все новых участников с новыми деньгами. Но в какой-то момент "приток" начинает иссякать. В самом деле - не могут же все деньги в стране быть вложены в московские квартиры? А богатые иностранцы заселять Москву что-то не торопятся...
С квартирами в каком-то смысле даже хуже, чем с акциями - потому что квартира как инвестиционный инструмент, во-первых, изначально слишком дорого стоит, а во-вторых, ее невозможно "дробить" и продавать по частям. То есть у нее изначально НЕ ОЧЕНЬ ВЫСОКАЯ ЛИКВИДНОСТЬ. Коллапс начнется тогда, когда большое число условных Ивановых, купивших квартиру в ожидании барышей, попробуют их "толкнуть" - и обнаружат, что продать даже за ту цену, за какую они ее купили год назад НЕВОЗМОЖНО.
Цены на московскую недвижимость фактически стоят уже год...

Ну, если вы правы, то только порадуюсь…

Согласна. И, полагаю, вы знаете, что цены поддерживаются искусственно (например, если бы не стабилизационный кредит Сбербанка и еще ряд мер, предпринятых московским правительством, "Дон-Строй" бы в начале весны рухнул). Не думаете ли вы, что "искусственные" цены будут поддерживаться и дальше? Например, "Интеко", освободившаяся от цементных активов, возьмет рынок жилой недвижимости под себя?

Насколько я знаю, все с точностью до наоборот! "Интеко" как раз СБРАСЫВАЕТ все свои строитлеьные активы со страшенной скоростью и даже не считаясь с "убытками"!
Посмотрите, про это уже не раз писали. Последний раз, если не ошибаюсь, в предыдущем "Эксперте".

Спасибо, почитаю обязательно. Я уже полгода строительством вообще не интересовалась :)

Интеко выходит только из строительства типового жилья

http://www.livejournal.com/community/realty_analyser/1827.html?thread=16419#t16419

Да, и еще поправочка.

Цены на московскую недвижимость фактически стоят уже год...

Это бред сивой кобылки. Не надо путать "год" и "этот год". Цены условно говоря "стоят" с февраля этого года. А с июля 2004 по начало 2005 они сказочно росли.

http://www.livejournal.com/community/realty_analyser/1827.html?thread=16419#t16419

Да, и еще поправочка.

Цены на московскую недвижимость фактически стоят уже год...

Это бред сивой кобылки. Не надо путать "год" и "этот год". Цены условно говоря "стоят" с февраля этого года. А с июля 2004 по начало 2005 они сказочно росли.

Вы пишете: "Еще в прошлом году аналитики подметили, что чуть ли не ПОЛОВИНА (!) квартир покупается нынче в Москве не для того, чтобы там жить или, на худой конец, сдавать внаем и получать таким образом доход". А я вас теперь спрошу: на основании каких данных эти "аналитики" сделали такой вывод? Мн тоже было просто по-человечески интересно получить такую статистику. Но поприставав в разным людям, я поняла: тому аналитику, который отвечает на этот вопрос, надо сказать гудбай и больше про него вспоминать. Кто отслеживает дальнейшую судьбу квартир? Блин, да хотя бы получить данные о количестве купленных за истекший период квартир в Москве - и то проблема. А как, простите, найти данные о том, ЧТО человек делает с купленной квартирой? Я еще более-менее представляю, как эти данные в теории можно было бы получить по новостройкам, где какая-то часть квартир перепродается через застройщиков. Но, во-первых, только какая-то часть, во-вторых, застройщики не спешат делиться этой информацией, а в-третьих, просто нет таких аналитиков, которые бы смогли получить эту информацию хотя бы у двадцатки крупнейших застройщиков в Москве. А в случае со вторичным рынокм - вообще невозможно эти сведения получить. Тот, кто получит из органов регистрации сведения, через сколько времени после продажи квартира в Москв меняет своего собственника, - такому человеку надо будет памятник ставить.
Да и сами вы дальше пишите, что квартира по сравнению с акциями, например, неликвидный инструмент. Совершенно верно. Так откуда же у вас появились толпы спекулянтов на недвижимости?

А какие ж толпы-то? В том-то и дело, что квартиры - не акции. Их попросту вообще не так уж много! Все эти покупатели квартир - это ОЧЕНЬ УЗКИЙ КРУГ.
Что же до аналитиков... Ответ простой, думается: это результат ЭКСПЕРТНОГО ОПРОСА. :)

Позвольте:) То есть по вашему выходит, что "чуть ли не половина квартир" покупается очень узким кругом спекулянтов?:)) И слова "люди кинулись скупить недвижимость" относится только к родственникам строителей?;)
"Экспертным опросом" обычно принято называть треп в курилке с одним-единственным участником рынка:-))))
Вы зря проводите аналогию с фондовым рынком. Там спекуляциями разогреть ситуацию действительно возможно. Здесь (в недвижимости) - нет. Причем отсутствие волатильности на этом рынке (пардон май френч) объясняется как раз тем, что спекулянтов здесь - кот начихал, и они - исключение.

Очень забавно, когда человек сначала сетует на "отсутствие достоверной статистики" и "полную темноту картины", потом от души поливает дерьмом всех имеющихся экспертов - а в заключение, в качестве ВЫВОДА, сам выступает в качестве эксперта! :) ВЫ-ТО ОТКУДА ЗНАЕТЕ, много на рынке спекулянтов или мало? Тоже в курилке рассказали?
Хорошо, мы поверим, что никаких ДОСТОВЕРНЫХ данных о состоянии рынка не имеется. С какой тогда стати мы может верить Вам - насчет того, что "все хорошо, прекрасная маркиза"?

А если уж в целом - я правда не понимаю, откуда раз за разом берется эта неизбывная вера в УНИКАЛЬНОСТЬ событий "здесь и сейчас"?! Все это было в мире уже десятки, если не сотни раз. НЕ МОГУТ объекты недвижимости безнаказанно вырасти в цене в 4 раза на фоне стагнирующей экономики! Если такое произошло - значит, надулся пузырь. Если он надулся - значит, скоро лопнет.

Если вы ждете обвала цен, чтобы купить квартиру, ваш тон понятен и простителен. Если вы размышляете об этом в теоретической плоскости - тогда ваша нервозность, извините, непонятна.
Откуда я знаю, много ли на рынке спекулянтов или мало? Я этого не знаю. Как раз в предыдущем моем комментарии об этом и говорилось - что этого не знает никто. Поэтому на веру принимать безосновательные утверждения о том, что чуть ли не половина квартир покупается с целью перепродажи, - не стоит. И поэтому единственное, на что мы можем опираться (во всяком случая, я это всегда стремлюсь делать) - на логику. Вопрос "С какой стати мы можем верить вам" - во-первых, риторический; во-вторых я, упаси Боже, никого не призываю верить мне. Не имею такой потребности.
Если вам не претит опираться на логику, давайте это сделаем. Вы сами писали, что квартира - это малоликвидный товар. Который не имеет, например, биржевого обращения, как акции, и потому его продажа - штука а)хлопотная, б)занимает определенное время, в)может вообще не произойти. Сыграть на опережение рынка в случае спекуляции недвижимостью можно только в случае обладания инсайдерской нформацией. Много ли людей имеют к ней доступ? Способно ли их количество перегреть рынок? Вряд ли.
Рынок недвижимости у нас существует слишком мало, чтобы на основании прошедших событий можно было бы моделировать будущее. Опираться на практику других стран невозможно - вся целиком ситуация абсолютно, совершенно и однозначно специфичная. (Впрочем, вполне вероятно, что я ошибаюсь, и если вы мне приведете в пример страну, где рынок недвижимости идентичен нашему, я вам скажу спасибо). Поэтому я долгосрочным прогнозам... да даже краткосрочным не верю. Ни один известный мне аналитик не дает сбывающиеся прогнозы.
Единственный пока случай, когда рынок обвалился - это 1998 год. Но в 1998 году был системный кризис; и если экстаполировать те события, то копаться надо в макроэкономической ситуации, а не в мифических спекулянтах.
Фраза "не могу объекты недвижимости безнаказанно вырасти в цене в 4 раза на фоне стагнирующей экономики" мне непонятна (если это, конечо, не мантра и не аутотренинг;) Что значит "не могут", если выросли? Что значит "безнаказанно"? Вы имеете в виду, ествественным образом? Если вы в этом так уверены - то будьте добры, объясните мне, почему цены на яйца безнаказанно растут с момента либерализации цен. Неужели это тоже пузырь?;)

"Опираться на практику других стран невозможно - вся целиком ситуация абсолютно, совершенно и однозначно специфичная".
Ну что тут скажешь... Двух идентичных объектов, как известно, вообще не бывает; бывают ПОДОБНЫЕ. Так вот я бы поставил вопрос так: откуда вообще есть основания считать, что наш рынок недвижимости чем-то принципиально отличается от прочих? Т.е. что он какой-то особенный, специфичный, на котором никакие общие законы экономики не действуют? Я не вижу оснований для таких утверждений.
"Но в 1998 году был системный кризис". Это хорошо сказано. В общем, если нацвалта падает к доллару в 4 раза, цены на недвижимость - уже в долларах! - падают в три раза, а акции "Газпрома" в один прекрасный день стоят на бирже 3 (три!) цента за штуку - да, это системный кризис.
И что же мешает этому системному кризису случиться вновь?

Не думаю, что цены рухнут в разы. Особенно в Москве. - не дадут.
Ну будут снижать %% по ипотечным кредитам.
Ну поправят законодательство (в чем смысл закона о долевом строительстве?).
Но на некоторое снижение я очень надеюсь. пузырь налицо.
А вопрос более чем актуальный. Выбор такой - снимать квартиру (считай выкидывать деньги) или покупать в кредит (в общем он собственно уже оформлен - осталось найти кв-ру). Третьего не дано.
Сапожник, ЧТО ДЕЛАТЬ!!!

Ну, не покупать же! Потом локти себе искусаешь до крови, а люди будут смотреть с веселым сочувствием: что, правда, что ты ЗА ЭТО столько отвалил??

Да, не знаешь что хуже, потерять деньги или чувствовать себя лохом : )
А что, снимать что-ли? Категорически не могу выкладывать деньги ни за что. Когда же они упадут-то, наконец, блин, .... Хочу жить уже, не могу.

Вот тут (http://www.bekasov.ru/shen/9months.htm) есть хорошая история про 80% годовых. Как раз к теме.

ну, в три раза точно не рухнут
цены упадут, но не резко
скорее всего, в 2006 году

я вписалась в свою первую и единственную авантюру с недвижимостью как раз перед ростом цен
это было в 2000 году, тогда за малогабаритную двушку (в ведомственном кирпичном доме на м.Тульская) мы заплатили 24, сейчас она стоит около 85
думаю, цена упадет до 50

Двушка в кирпиче? Не подешевеет. Разве что цены на нефть упадут. Но тогда 50000$ будут стоить больше, чем нынешние 85000$.

честно говоря, мне все равно, сколько она стоит...
я в ней живу, и все дела ))))
просто, если бы мы тогда не успели купить - потом вряд ли бы уже смогли сразу одолеть нужную сумму, если только по ипотеке

А вот мне не все равно, сколько она стоит, потому что в те годы у меня не было 20 тыс. :)

Я вот ждал, что цены на недвижимость рухнут как пузырь. Уже год жду. А они ползут, гады

Не ждите. :(

А я, например, уверена, что они будут расти. В Москве - точно. Вопреки любой логике.

Почему вопреки логике? Подорожание происходит в полном соответствии с логикой, просто некоторые ей пользоваться не умеют.

"Колл́апс подкрался незаметно..."

Что реально может поднять цены на квартиры? Доступность кредитов. Если в России будет развиваться ипотека, если процентные ставки опустятся до 3-4% годовых, то цены на жилье вырастут. Не знаю, уважаемый Сапожник, как там в Москве, а в других городах мира люди очень часто покупают жилье, чтобы жить в нем, а не сдавать, перепродавать и т.д.Пока сдвигов на этом поле нет - например, во Пскове ипотечный кредит оформили...80 человек чуть ли не за шесть лет. Но это не значит, то ипотека не будет развиваться. Будет. Крупный капитал сможет строить жилье и давать кредиты под него же и на 25, и на 30 лет. И будут брать, ибо жилищный вопрос очень далек от решения.

Есть нюанс имхо - СПРОС на недвижимость огромен

огромен и платежеспособный спрос, и сам спрос

и платежеспособный спрос постоянно расширяется - то есть, появляется все больше людей, который могут себе позволить купить квартиру

количество квадратных метров в Москве на 1 чел в 2 раза меньше, чем в Европе - то есть, если оставить одну Москву, без провинциалов, пытающихся купить квартиру в Мск, спрос и так будет большим

и ему НЕКУДА падать - ТОЛЬКО расти

Откуда ж, интересно, дорогая Паулон, появляется "все больше людей, который могут себе позволить купить квартиру"? Клады они находят? Экономика стагнирует, все нефтяники в Москву не переселятся... Откуда деньги-то?
Спрос без денег - это, извини, как евнухи в гареме. Можно не учитывать... :))

Первое – меня зовут Пулон, французская транскрипция!!!!
Второе. Так или иначе, но доходы населения растут быстрее, чем цены на квартиры – суровые данные статистики. А все нефтяники именно в Москву и переселяются. И квартиры они покупают для своих детей-студентов, которые здесь учатся.
И вот еще какой важный момент. Недвижимость, в отличие от всяких ценных бумаг и пр, имеет не символическую ценность, а реальную. В ней можно ЖИТЬ. И ее можно не только продавать, но и сдавать.
А поскольку купить квартиру могут себе позволить очень немногие, как правильно было замечено, люди жилье снимают. И этому спросу падать тоже некуда – народу приезжает полно – и гастрабайтеры, и студенты; плюс демографический рост – люди рожают детей, надо разъезжаться с родителями, если купить квартиру нет возможности – приходится снимать.

Доходы населения в последнее время (в реальном выражении) практически не растут - смотри те же данные статистики. А покупать квартиру за 80-100 тыс., чтобы сдавать по 500-600 в мес. - это, в общем, не такой уж захватывающий бизнес, как может показаться. Срок окупаемости получается лет 15; не многовато? :)) Это не говоря уж о рисках сдачи внаем.
А уж главный аргумент не знаю, чем вы, дорогая Пулон, будете крыть: вспомним, в 1997-1998 гг. говорили все то же самое, что и вы сейчас. И про загадочных нефтяников с детьми-студентами, и про рост доходов населения, и про демографический рост... Что, впрочем, не помешало ценам просесть в два-три раза всего за пару осенних месяцев 98-го. А уж про аренду лучше не вспоминать! Слезы: агентства даже стали брать плату не с арендующих, а с арендодателей!
Сейчас-то такое, наверно, трудно себе представить. Некоторым! :)))

Буду с нетерпением ждать этого чудесного момента))))

а хрен с ним, со сроком окупаемости. квартиру потом продадут, а арендная плата- дополнительный навар.

"потом продадут"
ЗА сколько? :)

это уже зависит от того, когда продадут. да хоть бы и через год-два.

Почитайте про кризисы рынков недвижимости - в Японии, в Англии. Да и у нас. Это самое печальное: в какой-то момент оказывается, что ПРОДАТЬ НЕКОМУ. Не берут, сволочи! Рынок продавца превращается в рынок покупателя. И сиди тогда с квартирой. Всем хороша - но не скатерть-самобранка: денег не дает...

ну, кто не рискует, тот шампанского не пьёт.

В Питере та же картина - покупают не для того, чтобы жить, а чтобы сохранить деньги. У одной моей знакомой 3 или 4 квартиры. Но семья живет в одной. Остальные пустуют или вообще не отделаны.

И, вроде, все верно, да этот пузырь недвижимости -- вещи вообще глобальная, это раз (во многом, потому, что на финансовых рынках уж лет 5, как ничего не происхдит), а во-вторых, как ни крути, а полмиллиарда долларов в Россию поступает каждый день. И будут поступать, покуда нефть и металлы, спасибо китайским товарищам, стоят столько, сколько нынче. А девать их некуда.