Войти в систему

Home
    - Создать дневник
    - Написать в дневник
       - Подробный режим

LJ.Rossia.org
    - Новости сайта
    - Общие настройки
    - Sitemap
    - Оплата
    - ljr-fif

Редактировать...
    - Настройки
    - Список друзей
    - Дневник
    - Картинки
    - Пароль
    - Вид дневника

Сообщества

Настроить S2

Помощь
    - Забыли пароль?
    - FAQ
    - Тех. поддержка



Пишет sapojnik ([info]sapojnik)
@ 2005-07-05 15:06:00


Previous Entry  Add to memories!  Tell a Friend!  Next Entry
Воспоминания о будущем
Прекрасным, но чрезвычайно жарким днем, то ли 4, то ли 5 августа 1998 года, я почти два часа простоял в очереди на Тверской, в отделение одного из самых солидных на тот момент банков "Российский кредит". Стоял я, понятно, затем, чтобы полностью обнулить свой счет и забрать ВСЕ деньги, какие у меня там лежали. Толпа была здоровенная, хвост очереди высовывался на улицу.
За два часа - слушая разговоры соседей, сам в них периодически вступая со скуки - я обнаружил удивительную вещь: оказывается, из всей очереди с той же целью, что и у меня, стояло лишь еще 2-3 человека. Все же прочие граждане, полные энтузиазма, встали сюда с целью прямо противоположной: они хотели ПОЛОЖИТЬ свои деньги. Заметим, что в ту пору зловещее слово "дефолт" уже вовсю звучало в разных заметках на экономические темы в серьезных изданиях. До той поры, когда оно стало понятно уже даже самым дремучим вкладчикам, оставалось чуть более 2 недель...
Помнится, уже у самого окошка меня тоже чуть было не попутал бес."Один из крупнейших банков России" предлагал сделать валютные вклады сроком на 1 месяц под 20% годовых в долларах и, кажется, под 24% в марках. "Ну, может, они еще месяцок продержатся, а?" - шепнул мне бес. - "2% за месяц, как с куста!"
Буквально страшным усилием воли я стряхнул с себя наваждение и покинул заведение сквозь толпу вкладчиков, недовольных тем, что их так медленно обслуживают.
К чему я это все рассказываю, спросите вы? Да вот, навеяло реакцией на мой предыдущий пост. Опять передо мной - образчик безграничного оптимизма моих сограждан. Только теперь не в отношении вкладов, а в отношении недвижимости. "Цены будут только расти", "Если подешевеют, то только на 20%". Ну-ну. То есть двухкомнатные "хрущевки" по 40-50 тыс. - это нормально, а 5 тыс. за метр в новостройках - это такие теперь законы экономики?
Боюсь, что кто-то будет очень сильно разочарован. Вопрос-то все тот же: уже в этом году или все-таки в следующем?


(Читать комментарии) - (Добавить комментарий)

Пирамида должна рухнуть
[info]sapojnik@lj
2005-07-05 13:30 (ссылка)
Да все просто. Уверенность оттуда же, откуда и уверенность в крахе любой пирамиды.
Еще в прошлом году аналитики подметили, что чуть ли не ПОЛОВИНА (!) квартир покупается нынче в Москве не для того, чтобы там жить или, на худой конец, сдавать внаем и получать таким образом доход. Квартиры использовалисб умными гражданами как средство вложения и преумножения капитала.
То есть: фондовый рынок у нас все еще практически не развит, банкам население после известных событий (см. начальный пост) тоже склонно доверять мало; зато есть рынок недвижимости, на котором за 5 лет рост составил 300 и более процентов, или более 66% годовых - хоть в валюте, хоть в крепких постдефолтных рублях.
Люди кинулись скупать недвижимость, предложение сильно отставало от спроса - и потому цены росли, как на дрожжах. Не хотите пример МММ - хорошо; давайте вспомним американский "фондовый пузырь" в сфере "высоких IT-технологий". Он тоже лопнул, и цены на акции "интернет-компаний" упали в 100-500 раз...
Механизм-то всегда один и тот же: сначала товар покупают, потому что он растет в цене. Потом продают, потом покупают вновь. Рост обеспечивается за счет вовлечения все новых участников с новыми деньгами. Но в какой-то момент "приток" начинает иссякать. В самом деле - не могут же все деньги в стране быть вложены в московские квартиры? А богатые иностранцы заселять Москву что-то не торопятся...
С квартирами в каком-то смысле даже хуже, чем с акциями - потому что квартира как инвестиционный инструмент, во-первых, изначально слишком дорого стоит, а во-вторых, ее невозможно "дробить" и продавать по частям. То есть у нее изначально НЕ ОЧЕНЬ ВЫСОКАЯ ЛИКВИДНОСТЬ. Коллапс начнется тогда, когда большое число условных Ивановых, купивших квартиру в ожидании барышей, попробуют их "толкнуть" - и обнаружат, что продать даже за ту цену, за какую они ее купили год назад НЕВОЗМОЖНО.
Цены на московскую недвижимость фактически стоят уже год...

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)

Re: Пирамида должна рухнуть
[info]petr_petr@lj
2005-07-05 19:15 (ссылка)
Ну, если вы правы, то только порадуюсь…

(Ответить) (Уровень выше)

Re: Пирамида должна рухнуть
[info]yulia_cherry@lj
2005-07-07 06:08 (ссылка)
Согласна. И, полагаю, вы знаете, что цены поддерживаются искусственно (например, если бы не стабилизационный кредит Сбербанка и еще ряд мер, предпринятых московским правительством, "Дон-Строй" бы в начале весны рухнул). Не думаете ли вы, что "искусственные" цены будут поддерживаться и дальше? Например, "Интеко", освободившаяся от цементных активов, возьмет рынок жилой недвижимости под себя?

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)

Re: Пирамида должна рухнуть
[info]sapojnik@lj
2005-07-07 06:12 (ссылка)
Насколько я знаю, все с точностью до наоборот! "Интеко" как раз СБРАСЫВАЕТ все свои строитлеьные активы со страшенной скоростью и даже не считаясь с "убытками"!
Посмотрите, про это уже не раз писали. Последний раз, если не ошибаюсь, в предыдущем "Эксперте".

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)

Re: Пирамида должна рухнуть
[info]yulia_cherry@lj
2005-07-07 06:15 (ссылка)
Спасибо, почитаю обязательно. Я уже полгода строительством вообще не интересовалась :)

(Ответить) (Уровень выше)

насколько известно,
[info]drive_alive@lj
2005-07-12 06:09 (ссылка)
Интеко выходит только из строительства типового жилья

(Ответить) (Уровень выше)

Re: Пирамида должна рухнуть
(Анонимно)
2005-07-09 03:19 (ссылка)
http://www.livejournal.com/community/realty_analyser/1827.html?thread=16419#t16419

Да, и еще поправочка.

Цены на московскую недвижимость фактически стоят уже год...

Это бред сивой кобылки. Не надо путать "год" и "этот год". Цены условно говоря "стоят" с февраля этого года. А с июля 2004 по начало 2005 они сказочно росли.

(Ответить) (Уровень выше)

Re: Пирамида должна рухнуть
[info]_turandot_@lj
2005-07-09 03:19 (ссылка)
http://www.livejournal.com/community/realty_analyser/1827.html?thread=16419#t16419

Да, и еще поправочка.

Цены на московскую недвижимость фактически стоят уже год...

Это бред сивой кобылки. Не надо путать "год" и "этот год". Цены условно говоря "стоят" с февраля этого года. А с июля 2004 по начало 2005 они сказочно росли.

(Ответить) (Уровень выше)

Re: Пирамида должна рухнуть
[info]prosto_gratia@lj
2005-07-10 08:24 (ссылка)
Вы пишете: "Еще в прошлом году аналитики подметили, что чуть ли не ПОЛОВИНА (!) квартир покупается нынче в Москве не для того, чтобы там жить или, на худой конец, сдавать внаем и получать таким образом доход". А я вас теперь спрошу: на основании каких данных эти "аналитики" сделали такой вывод? Мн тоже было просто по-человечески интересно получить такую статистику. Но поприставав в разным людям, я поняла: тому аналитику, который отвечает на этот вопрос, надо сказать гудбай и больше про него вспоминать. Кто отслеживает дальнейшую судьбу квартир? Блин, да хотя бы получить данные о количестве купленных за истекший период квартир в Москве - и то проблема. А как, простите, найти данные о том, ЧТО человек делает с купленной квартирой? Я еще более-менее представляю, как эти данные в теории можно было бы получить по новостройкам, где какая-то часть квартир перепродается через застройщиков. Но, во-первых, только какая-то часть, во-вторых, застройщики не спешат делиться этой информацией, а в-третьих, просто нет таких аналитиков, которые бы смогли получить эту информацию хотя бы у двадцатки крупнейших застройщиков в Москве. А в случае со вторичным рынокм - вообще невозможно эти сведения получить. Тот, кто получит из органов регистрации сведения, через сколько времени после продажи квартира в Москв меняет своего собственника, - такому человеку надо будет памятник ставить.
Да и сами вы дальше пишите, что квартира по сравнению с акциями, например, неликвидный инструмент. Совершенно верно. Так откуда же у вас появились толпы спекулянтов на недвижимости?

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)

Re: Пирамида должна рухнуть
[info]sapojnik@lj
2005-07-10 11:55 (ссылка)
А какие ж толпы-то? В том-то и дело, что квартиры - не акции. Их попросту вообще не так уж много! Все эти покупатели квартир - это ОЧЕНЬ УЗКИЙ КРУГ.
Что же до аналитиков... Ответ простой, думается: это результат ЭКСПЕРТНОГО ОПРОСА. :)

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)

Re: Пирамида должна рухнуть
[info]prosto_gratia@lj
2005-07-10 14:29 (ссылка)
Позвольте:) То есть по вашему выходит, что "чуть ли не половина квартир" покупается очень узким кругом спекулянтов?:)) И слова "люди кинулись скупить недвижимость" относится только к родственникам строителей?;)
"Экспертным опросом" обычно принято называть треп в курилке с одним-единственным участником рынка:-))))
Вы зря проводите аналогию с фондовым рынком. Там спекуляциями разогреть ситуацию действительно возможно. Здесь (в недвижимости) - нет. Причем отсутствие волатильности на этом рынке (пардон май френч) объясняется как раз тем, что спекулянтов здесь - кот начихал, и они - исключение.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)

Re: Пирамида должна рухнуть
[info]sapojnik@lj
2005-07-10 14:51 (ссылка)
Очень забавно, когда человек сначала сетует на "отсутствие достоверной статистики" и "полную темноту картины", потом от души поливает дерьмом всех имеющихся экспертов - а в заключение, в качестве ВЫВОДА, сам выступает в качестве эксперта! :) ВЫ-ТО ОТКУДА ЗНАЕТЕ, много на рынке спекулянтов или мало? Тоже в курилке рассказали?
Хорошо, мы поверим, что никаких ДОСТОВЕРНЫХ данных о состоянии рынка не имеется. С какой тогда стати мы может верить Вам - насчет того, что "все хорошо, прекрасная маркиза"?

А если уж в целом - я правда не понимаю, откуда раз за разом берется эта неизбывная вера в УНИКАЛЬНОСТЬ событий "здесь и сейчас"?! Все это было в мире уже десятки, если не сотни раз. НЕ МОГУТ объекты недвижимости безнаказанно вырасти в цене в 4 раза на фоне стагнирующей экономики! Если такое произошло - значит, надулся пузырь. Если он надулся - значит, скоро лопнет.

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)

Re: Пирамида должна рухнуть
[info]prosto_gratia@lj
2005-07-10 15:17 (ссылка)
Если вы ждете обвала цен, чтобы купить квартиру, ваш тон понятен и простителен. Если вы размышляете об этом в теоретической плоскости - тогда ваша нервозность, извините, непонятна.
Откуда я знаю, много ли на рынке спекулянтов или мало? Я этого не знаю. Как раз в предыдущем моем комментарии об этом и говорилось - что этого не знает никто. Поэтому на веру принимать безосновательные утверждения о том, что чуть ли не половина квартир покупается с целью перепродажи, - не стоит. И поэтому единственное, на что мы можем опираться (во всяком случая, я это всегда стремлюсь делать) - на логику. Вопрос "С какой стати мы можем верить вам" - во-первых, риторический; во-вторых я, упаси Боже, никого не призываю верить мне. Не имею такой потребности.
Если вам не претит опираться на логику, давайте это сделаем. Вы сами писали, что квартира - это малоликвидный товар. Который не имеет, например, биржевого обращения, как акции, и потому его продажа - штука а)хлопотная, б)занимает определенное время, в)может вообще не произойти. Сыграть на опережение рынка в случае спекуляции недвижимостью можно только в случае обладания инсайдерской нформацией. Много ли людей имеют к ней доступ? Способно ли их количество перегреть рынок? Вряд ли.
Рынок недвижимости у нас существует слишком мало, чтобы на основании прошедших событий можно было бы моделировать будущее. Опираться на практику других стран невозможно - вся целиком ситуация абсолютно, совершенно и однозначно специфичная. (Впрочем, вполне вероятно, что я ошибаюсь, и если вы мне приведете в пример страну, где рынок недвижимости идентичен нашему, я вам скажу спасибо). Поэтому я долгосрочным прогнозам... да даже краткосрочным не верю. Ни один известный мне аналитик не дает сбывающиеся прогнозы.
Единственный пока случай, когда рынок обвалился - это 1998 год. Но в 1998 году был системный кризис; и если экстаполировать те события, то копаться надо в макроэкономической ситуации, а не в мифических спекулянтах.
Фраза "не могу объекты недвижимости безнаказанно вырасти в цене в 4 раза на фоне стагнирующей экономики" мне непонятна (если это, конечо, не мантра и не аутотренинг;) Что значит "не могут", если выросли? Что значит "безнаказанно"? Вы имеете в виду, ествественным образом? Если вы в этом так уверены - то будьте добры, объясните мне, почему цены на яйца безнаказанно растут с момента либерализации цен. Неужели это тоже пузырь?;)

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)

Умом Россию не понять?
[info]sapojnik@lj
2005-07-10 16:11 (ссылка)
"Опираться на практику других стран невозможно - вся целиком ситуация абсолютно, совершенно и однозначно специфичная".
Ну что тут скажешь... Двух идентичных объектов, как известно, вообще не бывает; бывают ПОДОБНЫЕ. Так вот я бы поставил вопрос так: откуда вообще есть основания считать, что наш рынок недвижимости чем-то принципиально отличается от прочих? Т.е. что он какой-то особенный, специфичный, на котором никакие общие законы экономики не действуют? Я не вижу оснований для таких утверждений.
"Но в 1998 году был системный кризис". Это хорошо сказано. В общем, если нацвалта падает к доллару в 4 раза, цены на недвижимость - уже в долларах! - падают в три раза, а акции "Газпрома" в один прекрасный день стоят на бирже 3 (три!) цента за штуку - да, это системный кризис.
И что же мешает этому системному кризису случиться вновь?

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)

Re: Умом Россию не понять?
[info]meforsure@lj
2005-07-11 06:06 (ссылка)
Не думаю, что цены рухнут в разы. Особенно в Москве. - не дадут.
Ну будут снижать %% по ипотечным кредитам.
Ну поправят законодательство (в чем смысл закона о долевом строительстве?).
Но на некоторое снижение я очень надеюсь. пузырь налицо.
А вопрос более чем актуальный. Выбор такой - снимать квартиру (считай выкидывать деньги) или покупать в кредит (в общем он собственно уже оформлен - осталось найти кв-ру). Третьего не дано.
Сапожник, ЧТО ДЕЛАТЬ!!!

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)

Re: Умом Россию не понять?
[info]sapojnik@lj
2005-07-11 06:46 (ссылка)
Ну, не покупать же! Потом локти себе искусаешь до крови, а люди будут смотреть с веселым сочувствием: что, правда, что ты ЗА ЭТО столько отвалил??

(Ответить) (Уровень выше) (Ветвь дискуссии)

Re: Умом Россию не понять?
[info]meforsure@lj
2005-07-11 06:56 (ссылка)
Да, не знаешь что хуже, потерять деньги или чувствовать себя лохом : )
А что, снимать что-ли? Категорически не могу выкладывать деньги ни за что. Когда же они упадут-то, наконец, блин, .... Хочу жить уже, не могу.

(Ответить) (Уровень выше)


(Читать комментарии) -