bulochnikov
Recent Entries 
9th-Mar-2010 08:54 am - Недвижимость в крупных городах Китая и России.

     Нашёл небезинтересную статью китайца о жилищной проблеме в крупных городах Китая.

В статье приводится ряд конкретных приёмов, с помощью которых власти КНР борются с повышением цен на жильё в крупных городах  в интересах населения. Дело в том, что мировой кризис не затронул Китай. И мировые инвесторы бросили свои капиталы в Поднебесную. В том числе и на скупку домов. В результате чего цены на жильё в крупных городах начали быстрый рост.

Взято отсюда: http://www.warandpeace.ru/ru/reports/vprint/45028/

 

Гонка цен на недвижимость в Китае

 

Build It And They Will Come

Лео Чжан (Leo Zhang)| From CIB March 2010 Print Edition

 

Кси Тянь (Xie Tian) не может расслабиться и насладиться выходными почти месяц. 30-летний вэб-дизайнер тратит каждую свободную минуту за пределами офиса на поиски достойной и недорогой квартиры для себя и своей невесты. И это чертовски тяжело. В начале 2008 года он положил глаз на квартиру площадью 83 кв.м. в шанхайском районе Hongkou, ценой 1,5 млн. юаней (220000 долл. США В одном долларе 6,82 юаня), но ему не хватало денег на первоначальный взнос и он не смог ее купить. Теперь схожая квартира обойдется в 2,3 млн. юаней.

"Покупка квартиры огромное бремя, которое люди моего возраста взваливают себе на плечи", говорит Кси, зарабатывающий около 5000 юаней в месяц. "Кажется, росту цен не будет конца, и я действительно считаю, что если я не буду действовать сейчас, то мне придется остаться с родителями навсегда".

Как Кси, Стивен Чжу (Stephen Zhu), 32-летний инженер электросвязи, планирует жениться. Но Чжу, к счастью, удалось купить квартиру в ноябре. С 2 часов ночи Чжу толкался в очереди за жильем в Pudong residential project ожидая когда в полдень начнется продажа 300 квартир. В конечном итоге более 1000 человек выстроились в очереди, но старания Чжу окупились. Чжу заплатил 20000 юаней за квадратный метр, два месяца спустя на вторичном рынке квартиры в комплексе продавали по цене 24000 (больше $3000 за квадрат) юаней.

(Этот абзац показывает уровень цен на жильё в Шанхае – самом дорогом городе Китая. И уровень зарплат квалифицированного специалиста там же.)

 

В этом году Госсовет КНР пообещал, что правительство будет пресекать спекуляции и незаконную деятельность девелоперов, премьер КНР Вэнь Цзябао говорил в январе, что правительство будет использовать такие инструменты политики, как налоги и процентные ставки для "стабилизации" на рынке недвижимости и ограничения "чрезмерного" роста цен. Однако рыночные наблюдатели выражают обеспокоенность тем, что устойчивые быстрые темпы кредитования и приток денег, возвращающихся в страну после финансового кризиса, могут еще больше раздуть пузыри активов, особенно в секторе недвижимости.

Цены на жилье в 70 крупнейших городах Китая подпрыгнули на 7,8% в декабре, самыми быстрыми темпами за 18 месяцев. Предыдущий рекорд в 5,7% был зафиксирован в ноябре. За 2009 год цены на большинство вновь построенных домов в крупных городах таких, как Пекин, Шанхай, Шеньчжень взлетели более чем на треть. Рынок недвижимости являлся одной из основных движущих сил экономического роста Китая в прошлом году и в значительной мере поддерживал доходы местных властей. Например, продажи земельных участков в Шанхае принесли 104,3 млрд. юаней в 2009 году, что на 115% больше чем в предыдущем году.

Даже крупные девелоперы предупреждают о потенциальной катастрофе. Ван Ши (Wang Shi), председатель ведущего китайского девелопера Vanke, неоднократно заявлял об опасности пузыря, который может распространиться далеко за пределы Пекина, Шанхая и Шэньчжэня. И некоторые аналитики предупреждают, что Китай рискует повторить опыт японского пузыря в 1980-х годах, если страна сохранит темпы кредитования. Большинство, однако, полагают, что цены на жилье сохранят повышательную тенденцию - даже если будет много подъемов и спадов по пути. China International Capital Corp, крупнейший инвестиционный банк страны, считает, что цены на жилье будут расти в течение следующих трех десятилетий и пик придется на 2040 год в 2,5 раза выше нынешнего уровня. "Правительство не хочет резкого охлаждения на развивающемся рынке недвижимости, и не хочет пузырей, которые могут привести к перегреву экономики и социальным проблемам", говорит Ту Лилей (Tu Lilei), аналитик Qilu Securities. "Только постепенная корректировка поможет выжать пузыри из сектора".

 

В декабре 2009 года Китай сделал свой первый шаг, чтобы успокоить рынок, восстановил 5,55% ставку налога на дома проданные в течение пяти лет после покупки, срок по которому в январе был сокращен до двух лет. (Больше 5ти процентов от стоимости дома в год. Довольно большой налог на спекулятивный капитал.) Местные органы власти также приступили к ужесточению на своих рынках недвижимости. В Шанхае, с 1 января 2010 года, впервые покупающие жилье, площадью больше 90 квадратных метров могут получить льготу в размере 1% налогов, по сравнению со стандартными 1,5%. (Я понял, что это льгота на тот самый налог на недвижимость в процентных пунктах) В дополнение к этим мерам, китайское правительство также пообещало увеличить эффективное предложение земли и доступного жилья для охлаждения рынка недвижимости.

"Казалось бы, это всеобъемлющий комплекс мер, и при правильном осуществлении они должны помочь обуздать спекулятивное поведение и повысить эффективность предложения жилья", говорят Пенг Веньшенг (Peng Wensheng) и Чанг Джиан (Сhang Jian), экономисты Barclay Capital в своей записке. "Но их эффективность будет зависеть от серьезности местных органов власти в осуществлении этих мер".

Нацелившись на девелоперов, китайские власти пообещали расследовать их деятельность и налагать санкции на строителей, которые придерживают землю и квартиры или используют другие незаконные методы продажи имущества. В январе, в самом южном городе Шэньчжэне начали трехмесячную кампанию по инспекции девелоперов - действительно ли они продают квартиры до завершения строительства, используя обманную рекламу и скрывая стройплощадки. (Типа «доктора прислали» к спекулянтам, как выразился Путин)

До этого, в Китае подняли первоначальный взнос уплачиваемый строителями за землю, не ниже 50% от общей стоимости, по сравнению с 20% и 30% ранее.  (Это для того, чтобы невыгодно было скупать землю в прок и держать пустой, дожидаясь её подорожания) А на денежном фронте, китайский центральный банк повысил требования к банковским резервам на 0,5 процентных пункта в январе, впервые с июня 2008 года, чтобы вырвать больше денег из рук застройщиков.

 

Хотя неопределенность растет, большинство отраслевых экспертов отмечают, что цены на жилье вряд ли упадут в краткосрочной перспективе благодаря недостаточному предложению и сильному неудовлетворенному спросу со стороны покупателей. Но ужесточение позиции правительства, вероятно, сбавит обороты. "Мы не верим [что увеличение резервов] является предвестником тотального ужесточения", говорит Dai Fang, аналитик Zheshang Securities. "Существует лишь небольшая вероятность того, что правительство последовательно примет ряд мер по ужесточению политики".

Дай говорит, что строители не столкнуться с непосредственным дефицитом капитала, поскольку они улучшили свои финансовые условиях благодаря сильным продажам и мягкой кредитной политике в 2009 году. Некоторые рыночные наблюдатели также утверждают, что Китай не может затормозить слишком сильно, т.к. ведет активную фискальную политику и "умеренно" мягкую денежно-кредитную политику для поддержания экономического роста. "Не ожидается серьезного ужесточения, страхи преувеличены", говорит Hingyin Lee, директор по исследованиям китайского офиса Colliers Internationals East

 

Многие эксперты ожидают, что политика будет направлена на обуздание спекуляции а не охлаждение рынка в целом. "Корректировка политики будет акцентироваться на стороне предложения, а меры затрагивающие спрос будут сосредоточены только на пресечении спекуляции", говорит Ли. Министр строительства КНР Jiang Weixin говорил в январе, что страна рассматривает вопрос о планах по ограничению кредитов на покупку второго дома, чтобы обуздать рост цен и спекулятивные инвестиции в жилье.

Государственный Совет говорит, что домохозяйства, которые занимали деньги на первый дом, а теперь хотят купить второй, должны внести первоначальный взнос не менее 40% от стоимости квартиры - что сопоставимо с 20% минимумом для семей покупающих свой первый дом. Процентные ставки для покупающих в первый раз также ниже, чем для повторных покупателей. Государственный Совет также потребовал, чтобы государственные учреждения активизировали мониторинг кредитов для предотвращения притока незаконных средств на рынок недвижимости и иностранных "горячих денег" способных повлиять на финансовую систему Китая.  (Это к тому, что у нас приход иностранного капитала в том числе и в недвижимость считается безусловно полезным. А в Китае скупку домов иностранным капиталом в условиях кризиса ограничивают, чтобы избежать повышения цен на квартиры.)

Другой потенциальной инициативой по ужесточению является налог взимаемый от стоимости имущества, что может значительно увеличить расходы владеющих несколькими квартирами. В начале января, Китайская государственная администрация по налогам и сборам начала подготовку к расширению местных налогов с собственности на остальную территорию страны. Налог вряд ли будет введен раннее 2011 года. Экономисты говорят, что он будет осуществляться поэтапно и медленно, вслед за налогами на офисные помещения.

 

"Политики нацелились на инвесторов и владельцев роскошного жилья. Для обычных людей, влияние будет ограничено", говорит Kan Xiaoxun, брокер Shanghai Chuanghui Property Consulting.

 

Китай нашёл оптимальное сочетание рыночных и административных рычагов регулирования экономики. Именно поэтому показывает наилучшие экономические результаты в современную эпоху.

 

Как и в чьих интересах происходит регулирование рынка недвижимости в РФ я описал в статьях:

«Опять о московской недвижимости»

«Новая старая ситуация на рынке недвижимости»

 

 


11th-Feb-2010 10:00 am - Взгляд американцев на жилищную проблему в Америке.

Нарыл интересную полемику про жилищную проблему в Канаде и США. Вопросы задают русские из Росии, отвечает им наш бывший гражданин, почти 20 лет живущий в Канаде, пишущий под ником «mikhailc(Михаил Шафеев)» И немножко гражданин, живущий в США тоже около 20 лет, пишущий под ником «oblomov(Oblomov)»

Как видно из текста, на перспективы обзавестись своим собственным жильём в Америке они смотрят мрачно. Причём не только для эмигрантов, но и для коренных жителей. Эпоха кормления Большого Жирного Пиндоса закончилась вместе с противостоянием двух систем. Грядут времена капитализма по Дикенсу.
    По крайней мере так считают вышеуказанные жители Северной Америки.

(Ссылки даны под знаком «>>»).

 

«Это - концепция стимула-пряника ( такими стимулами поощрялось создание среднего класса в послевоенное время). Сейчас наоборот - средний класс изничтожается на Западе всеми средствами, массы должны быть снова бедными и работать за кусок хлеба. То есть "пришла пора кнута". По-видимому жилье на нашем веку более не будет доступным НИКОГДА, как и на веку наших детей и внуков.... Стиимулом к труду будет только страх бездомности и голода, никаких более пряников.>>

Богатые будут владеть всем жилым фондом.
Если средний класс отдавал за ипотечное жилье 40-60% доходов, то беднота за арендные хибары будет отдавать 80-90% заработанного, остального будет хватать только на хлеб. Вернутся времена, описанные Диккенсом. На Западе уже вариантов " уйти жить в деревню" давно нет, беднота вынуждена любыми способами цепляться за крупнейшие города, так только там иногда перепадает какая-то работа. Думаю, очень скоро такое же будет в России - все "домики и участочки" в деревнях будут скуплены, заодно вырастет плата за электричество, газ и налоги на собственность - и российская голытьба также , как и западная будет выдавлена в крупные города или вымрет.

П.С. Пушкин арендовал квартиру в Питере, у него несомненно не было денег, чтобы купить. Как и у многих его друзей-дворян. Родион Раскольников снимал какой-то чердак и это отнимало основную часть его доходов репетитора. Некие небедные "старухи-процентщицы" уже в то время владели несколькими квартирами, у них и арендовали жилье небогатые дворяне, разночинцы и студенты. Разумеется, вся без исключения прислуга тоже жила не в своем жилье, а ютилась в каких-то "уголках" под лестницей или на чердаках....
И строить несомненно будут. Кто имеет 10 квартир - купит еще 11-ю, 12-ю, 13-ю... Кто не имеет ни одной - НИКОГДА не купит. Поезд ушел.>>

Восстания и бунты ни в одной стране "английского мира" просто немыслимы. Чтобы это понять, надо тут пожить несколько лет, словами так просто не объяснишь. Реальной оппозиции нет нигде, все партии безусловно не более марионеток в руках истинных хозяев этих стран. Кроме того - полицейский аппарат в любой "английской" стране - просто подавляющий и наделен ЛЮБЫМИ полномочиями. Короче - именно безропотно вымрут и все.

Восстания и бунты более реальны в Европе, но Европа вторична. А в США, Канаде, Австралии, Великобритании не будет НИКАКИХ протестов.>>

Вы можете фантазировать сколько угодно. Я редко что-то утверждаю наверняка, обычно я человек, очень склонный к компромиссам . Но тут я Вам повторю с совершенно железной, бараньей если угодно уверенностью - не то что революции - в США не будет ВООБЩЕ никаких актов протеста , хоть полстраны физически вымри. ( всякие демонстрации с размахиванием флажками можно не считать - они разрешены и 100% контролируемы). Страна абсолютных индивидуалистов, с отлично промытыми с детства мозгами, с жесточайшим полицейско-карательным аппаратом. Все тихо передохнут поодиночке. проклиная себя-неудачника и славя США - лучшую в мире страну>>»

 

«А как же реднеки, мормоны и дикий запад? Или слухи об их
патриархальности (ну, или традиционализме) сильно
преувеличены?»

 

«Господи, ну какие реднеки?
Единственное место, где в теории ( только в теории!) могли бы быть какие-то волнения - это университетские городки, только у студентов бывает кругозор чуть пошире. Ну да и 1968 года более не будет, студенты-то все - китайцы с индусами, а те белые, что все же учатся, - они учатся на таких блатных факультетах, куда так сложно и дорого попасть ( медицинские, юридические специальности), что они сами запишутся в полицаи первыми - только бы сохранить существующий порядок....>>

Михаил, поверьте - в Штатах НЕ БУДЕТ НИЧЕГО - в смысле организованного социального протеста. Люди действительно, просто не мыслят социально-классовыми категориями Все сведено чисто к индивидуальному успеху. Если у тебя плохо - ты лох, виноват только ты сам. Это прошито у них в подсознании НАМЕРТВО. А даже если кое-где и будут некие мелкие вспышки насилия ( в местах скопления черных и латиносов, разумеется)- все будет мгновенно подавлено и пресса сохранит тотальное молчание и Интернет не поможет...>>»

 

«Истинно говорит Шафеев: свидетельствую, что в США, например, восстание практически невозможно. И дело тут не в жестокости полиции, а в зомбированности местного населения. Маркс описал этот феномен ещё в работе "Почему удалась Английская Революция." Во Франции и Германии революции происходили периодически, а вот в Англии нет. Но ПП и об этом позаботились: во Францию и Германию завозится масса негров и мусульман, чтобы подорвать их изнутри. Негр и мусульманин никогда не создадут профсоюза и никогда не поддержат социалистов.>>»

 

А ещё гастарбайторов завозят потому, что гастарбайторы являются подлинными пролетариями по Марксу. У которых нет ничего, кроме рабочих рук и никаких социальных прав. Коих слишком много добыли себе в полуторавековой классовой борьбе жители бывших метрополий.

И эти пролетарии, к тому же разделённые по этническим и конфессиальным признакам,  являются в свете этого идеальной рабсилой, бесправной и потому безропотной. А роме того, ещё и сильно давят на рынок труда, снижая зарплаты и коренным гражданам.

    Только ввиду того, что деньги отвязаны от любого материального их наполнения, граждане этого не замечают. Так как номинально зарплаты растут. Снижается только их покупательная способность. Прежде всего за счёт подорожания жизненно важной ценности – жилья относительно роста зарплаты.
6th-Mar-2009 09:10 am - Опять о московской недвижимости

 Пока общался с пациентами МНТК, познакомился с одной дамой, имеющей отношение к торговле недвижимостью. Узнал, вернее, не узнал, а получил подтверждение от неё тому, о чём догадывался и раньше: в Москве (и не только) риэлторам устанавливают квоты на ежемесячные продажи квартир. С целью не допустить падение цен на жилую недвижимость. У каждого владельца коммерческой недвижимости свои квоты на продажу квартир в единицу времени. И он не имеет права продать больше, даже если и найдутся покупатели. Лишние квартиры просто не выставляются на продажу.
Вначале это пытались делать путём картельного сговора между владельцами коммерческой недвижимости. Но всегда находились штрейкбрехеры, нарушавшие высокую конвенцию ради своей выгоды. Пришлось подключаться городским властям. На фирмы отправили чиновников, дабы разъяснить ситуацию особо непонятливым. Чиновники где намекнули, а где объяснили открытым текстом, что ждёт нарушителей конвенции. А ждут их тотальные проверки всеми службами. От МНС и МинЧС, до УВД и ФОМС с целью выявить возможные нарушения в ведении бизнеса. Для собирания материала, достаточного для лишения лицензии, а если надо, то и для уголовного преследования владельцев и управляющих и конфискации всей их коммерческой недвижимости. А что бы никому не пришло в голову, что это самодеятельность отдельных чиновников, Лужков заявил публично и резко, что «падения цен на недвижимость мы не допустим!» 
  Кроме того, Путин ещё в конце года объявил о масштабных закупках жилья за счёт госказны для нужд военных и малоимущих «по ценам, не превышающие текущие». Не надо иметь десять пядей во лбу, чтобы понять, что если всё время покупать по «текущим ценам», то текущие цены так никогда и не снизятся. Об этом я писал в статье «Новая старая ситуация на рынке недвижимости» (См.:
http://bulochnikov.livejournal.com/?skip=50#asset-bulochnikov-3451 ) (Правда, сейчас правительство начало торговлю с владельцами недвижимости о снижении цен закупа ниже текущих)
   Так что всё серьёзно. Снижения цен на недвижку стараются не допустить любыми способами.
Хорошо это или плохо?
Для желающих улучшить свои жилищные условия однозначно плохо. Для реализации своей мечты придётся подождать неопределённое время.  Для владельцев коммерческой недвижимости, построенной на кредиты, взятых под залог этой же недвижимости  и ипотечников, с невыплаченными займами, взятых под залог квартиры, это однозначно хорошо. А для остальных безразлично.
Почему это хорошо для тех, кто не рассчитался по ипотеке, взятой под залог недвижимости?
А потому, что во всех банковских договорах о выдаче кредита под залог имущества есть пункт, предусматривающий изменение условий договора при уменьшении цены залога «свыше чем…». Обычно на 20%. Но могут быть и другие цифры. От 10% до 50% от цены на момент заключения договора.
Эти договора мало кто читает. И про этот пункт многие ипотечники даже и не знают. А зря. Иногда это приводит к трагикомическим последствиям. По интернету ходил такой анекдотичный случай: В Москве было несколько квартир, с видом на Кремль. Квартиры эти никто не продавал. Рыночной цены на них не было. В этом случае, согласно банковским инструкциям, цена кредита под залог недвижимости определяется или расчётным способом, или по договорённости между сторонами в кредитной сделке. Так вот: таких уникальных квартир было всего четыре. И все они были , как говорится, повышенной элитности. Их никто не продавал, но все они были заложены в кредит. Поскольку квартиры были уникальные и не имели рыночной цены, то стороны договорились и применили «расчётную» цену в 10 млн. долларей. Под эту цену банк выдал кредит владельцам в 6 млн. долларей. Заёмщики жили на эти деньги и горя не знали. Только по графику платили банку проценты. Лишние на сегодняшний момент деньги положили на депозит. Думали, что на их жизнь хватит. Но тут случилось страшное: умер сосед в одной из квартир. И квартира перешла в порядке наследования его двадцатилетнему придурку – внуку. Тот, от невиданного счастья, завалил в казино, где и благополучно продул 200 тыр. долларов.  Денег, у него, естественно, не было. (Как то ухитрился играть в долг). К нему домой пришли с паяльником, который пообещали засунуть ему в задний проход и включить в розетку и предложили рассчитаться. Для того, чтобы избегнуть этой неприятной процедуры, несчастный сиротка отписал им дедову квартиру в счёт долга. По цене 500 тыр. долларей. (Чтобы не платить лишних налогов). Данные о сделке поступили в налоговые органы и в регистрационную палату, а оттуда в банк, выдавший кредиты под залог аналогичных квартир.
И всё.
Банк, по своим внутренним инструкциям должен с этого момента перейти от расчётной цены залога к рыночной. Что он и сделал. А рынок «оценил» аналогичную квартиру не 10 лимонов, а только в 500 тыр. Всем должникам предложено было на выбор: а)вернуть кредит. б) довнести сумму в счёт залогового имущества до разницы между рыночной ценой залога и суммой ваданого кредита. или в)расстаться с заложеным имуществом. А как вернёшь или доплатишь, когда часть денег уже проедена? Чем там всё кончилось, я не знаю, но предполагаю, что вони было много.
То есть, если сейчас продать хотя бы несколько квартир по пониженной цене, то ВСЕ владельцы заложенной аналогичной недвижимости попадают на большие деньги. И лишаются всей заложенной недвиги. И у банка тоже  будут проблемы: он испортит себе баланс плохими залогами. Что чревато большими разборками с банковским надзором. Вплоть до отзыва лицензии, согласно инструкциям Центробанка. Кроме того, банки не будут знать, куда девать такое количество изъятых квартир. А большое количество подешевевших квартир, выброшенных банками на рынок в условиях снижения покупательского спроса, вызванного кризисом, надолго перекроет возможность строительным фирмам строить и продавать новое жильё. Что приведёт к их массовому разорению. И только усилит кризис.
Для того, чтобы этого не произошло, надо или поменять все правила игры во всей экономике, включая и внутрибанковские инструкции, и банковское законодательство. Что невозможно и чревато непредсказуемыми последствиями в экономике. Или всеми правовыми и не правовыми способами держать цену на бетонометры.  Что пока и делают. Наплевав на антимонопольное законодательство и на убогие антимонопольные службы в РФ.
Чай не на загнивающем западе живём! С их пресловутым фетишем законности. Сделаем всё как надо.
Авось прорвёмся!
 

This page was loaded Oct 23rd 2019, 5:22 am GMT.